Las crisis inmobiliarias en EEUU nunca han sido buenas para el mundo pero los analistas creen que el actual desplome es más grave porque, por primera vez, ha sacudido de forma directa e inmediata a inversores en lugares insospechados.

El banco alemán Sachsen LB o el inglés Northern Rock son las víctimas más famosas hasta el momento, pese a estar a miles de kilómetros de distancia de Estados Unidos y no haber extendido hipotecas a ningún estadounidense.

La razón del contagio fulminante de la dolencia americana al resto del mundo ha sido la aparición de nuevos títulos financieros que agrupan hipotecas y que se vendían en los parqués bursátiles como palomitas de maíz en un cine.

La semilla de los futuros dolores de cabeza se sembró a finales de los 80. Hasta esa época en Estados Unidos un banco extendía un préstamo hipotecario a un individuo y se lucraba con los intereses del crédito hasta su amortización total.

Sin embargo, desde hace dos décadas los bancos comenzaron a empaquetar esas hipotecas en bonos, cuya rentabilidad estaba ligada al pago de los intereses por parte de los prestatarios, un proceso conocido como "securitización".

En 2006, más de la mitad de todas las hipotecas de EEUU fueron agrupadas de este modo y vendidas en los mercados financieros.

Para los bancos era muy conveniente, pues cobraban las tasas por otorgar los créditos y con su posterior venta eliminaban de forma rápida de sus libros de contabilidad el riesgo de una falta de pago.

Además, instituciones financieras regionales consiguieron diversificar sus inversiones, antes dependientes del comportamiento del mercado inmobiliario en su zona.

Para los consumidores estadounidenses, el apetito de los inversores por los nuevos títulos significó una gran disponibilidad de crédito para adquirir una vivienda.

El problema es que algunos de ellos nunca deberían haber comprado una casa, según Nigel Gault, un economista de la consultora Global Insight.

El año pasado, casi la mitad de los préstamos hipotecarios extendidos en EEUU fueron "de mala calidad", es decir, se concedieron a personas con un mal historial de crédito o que no justificaron sus ingresos debidamente, apuntó Gault.

Un banco con la intención de quedarse con el crédito durante los típicos 30 años de amortización mira con mil ojos al prestatario, para garantizar que no recluta a un eventual moroso.

No obstante, carece de ese incentivo si su propósito es extender el crédito y luego meterlo en un bono y venderlo al mejor postor.

De ese modo se ventilaron en 2006 dos tercios de las hipotecas de alto riesgo ("subprime"), las otorgadas a los peores compradores.

No faltaron los interesados en los nuevos títulos, incluidos Sachsen LB, Northern Rock, fondos de Bear Stearns y otras entidades que según los expertos no entendieron o no quisieron entender los riesgos a los que se exponían.

Lawrence Yunn, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, cree que parte de la culpa de la crisis radica en "la avaricia de los inversores de todo el mundo, que querían rendimientos del 10 por ciento en lugar del 4 por ciento de los títulos del Tesoro".

Otro de los responsables, a juicio del Fondo Monetario Internacional (FMI), son las agencias de calificación de crédito, que dieron a esos bonos sus mejores marcas, según Yunn movidos por la "exuberancia" del mercado.

La gallina dejó de poner huevos de oro cuando la subida de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal enfrió el mercado inmobiliario.

Los términos de la mayoría de las hipotecas de riesgo sólo tenían sentido bajo el supuesto de que los precios continuarían al alza.

Los prestamistas sedujeron a personas que no podían permitirse una hipoteca normal con pagos iniciales sólo de intereses y no del capital.

Otros créditos eran a un 5 por ciento durante los dos primeros años y durante el resto a un 10 por ciento, una cifra muy superior a una hipoteca normal, explicó Yunn.

La idea era que antes del reajuste de la tasa el comprador podría tomar una nueva hipoteca, pero eso es prácticamente imposible ahora que el fin del "boom" ha enjugado el crédito.

La consecuencia ha sido una tasa de morosidad y ejecución de hipotecas de riesgo que cuadruplica la media histórica.