La odisea de conseguir un alquiler decente en Madrid: toda la ciudad es zona tensionada

El piso es amplio y luminoso. Un tercero, aunque sin ascensor. Está amueblado y cuidado. Cien metros cuadrados, dos baños y dos habitaciones con armarios empotrados y camas grandes. Muy cerca del metro de La Latina, en el corazón de Madrid.

Es la vivienda ideal para una pareja, con o sin hijos, o para compartir con otra persona. Solo tiene dos inconvenientes. Uno es el precio del alquiler: 1.700 euros el primer mes, "de promoción", explica la propietaria, cuya empresa es la dueña de todo el bloque, ocho pisos, todos para alquilar.

A partir del segundo mes, el precio sube a 1.850 euros, aunque eso no lo especificaba el anuncio, sino que lo advierte la inmobiliaria por teléfono, nueve días después de solicitar una visita.

El otro problema es el contrato, de once meses de duración. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), debería durar hasta cinco años, siete en caso de que el arrendador sea una empresa. "Pero a mí no me interesa este tipo de alquiler. Este es de temporada, cada año evalúo si estoy contenta con el inquilino y se puede hacer otro contrato de once meses", explica la casera.

Eso supone que el precio puede subir año tras año más allá del límite que ha impuesto el Gobierno para las revisiones interanuales (2% en 2023 y 3% en 2024).

Este tipo de alquileres son una de las formas para esquivar los pocos aspectos de la nueva ley de vivienda que limitan las subidas de precio, un formato que, según los Sindicatos de Inquilinas, puede ir aumento en los próximos meses.

La única "garantía" de estabilidad que ofrece la propietaria es añadir una cláusula en el contrato que refleje un máximo de subida del 5%. Es decir, 90 euros más el siguiente año y así sucesivamente; siempre, por supuesto, que seas un inquilino del agrado de la propietaria.

Casi 7.000 euros para firmar contrato

Después de las condiciones llegan el casting y la burocracia. Presentar las tres últimas nóminas o la declaración de la renta en caso de ser autónomo. Es obligatorio acumular un año de antigüedad como mínimo en el actual empleo y el alquiler no puede llevarse más del 40% de los ingresos, una tasa de esfuerzo económico que, según los expertos, no debería superar el 30%.

Si se cumplen estos requisitos, hay que pagar dos meses de fianza, el mes corriente y el mes de comisión para la inmobiliaria. La nueva normativa prohíbe expresamente que esta comisión corra a cargo del inquilino, lo que da un respiro a la hora de buscar piso. Pero no se aplica a los alquileres temporales, como en este caso.

En total, para entrar a vivir hay que desembolsar de entrada 6.900 euros, algo al alcance de muy pocos.

"Este barrio hace tiempo que es para extranjeros con salarios superiores"

"Este barrio hace tiempo que es para trabajadores extranjeros, del norte de Europa o de EEUU. Vienen por poco tiempo y tienen salarios muy superiores al de los españoles", confiesa ya en el portal la trabajadora de la inmobiliaria que anunciaba el piso.

Le han recomendado a la propietaria que reduzca el precio y que ofrezca contratos normales, "pero no lo hace porque tarde o temprano se acaban alquilando. Solo hoy ha tenido cinco visitas", reconoce la trabajadora.

Es la tónica general en este y otros barrios del centro de la capital, donde el empuje de los pisos para turistas y la burbuja del alquiler han ido incrementando en los últimos siete años unos precios que ya eran de por sí elevados. El distrito central es, después del barrio de Salamanca, el más caro de la ciudad, con precios superiores a los 18 euros por metro cuadrado.

En los portales inmobiliarios abundan los alquileres, sobre todo de temporada, con precios que no bajan de los 1.400 euros por pisos recién reformados y perfectamente amueblados. Algunos superan los 2.000 euros al mes.

Lo que sale de esta tendencia deja mucho que desear. El precio apenas desciende, pero las casas ya no incluyen muebles, son más pequeñas y mucho menos cuidadas.

Ciudad de precios tensionados

Alquilar en Madrid hace tiempo que se convirtió en una misión casi imposible o en una mera cuestión de suerte. La primera barrera son los precios, que en la última década han crecido de manera disparatada en comparación con los salarios. Tras la caída durante la pandemia, vuelven a marcar máximos históricos en una región que no tiene pensado aplicar la nueva ley de vivienda.

Según esta norma, todos los distritos de la capital podrían considerarse zonas tensionadas —aunque la ley permite declarar como tal áreas más pequeñas como barrios o incluso secciones censales—. Es decir, lugares donde los inquilinos destinen a la vivienda más del 30% de sus ingresos o donde el precio de la renta haya aumentado por encima del IPC en los últimos cinco años.

En la Comunidad de Madrid, los salarios subieron un 3,3% mientras que el alquiler aumentó un 68,1%

Un reciente informe de Fotocasa e Infojobs muestra un aumento del 3,3% de los sueldos en la comunidad frente al 68,1% que han crecido los alquileres. El desfase tensa las economías más modestas y limita el acceso a la vivienda, sobre todo a jóvenes y a familias con hijos con salarios medios.

Pero hay más limitaciones, como la calidad de los inmuebles, el coste de las fianzas y, sobre todo, la gran competencia entre inquilinos, que permite a los propietarios mantener precios altos y condiciones ventajosas a su favor.

Obligar al arrendatario a contratar seguros de hogar se ha normalizado. Incluso hay casos en los que se obliga al inquilino a correr con el seguro de impago que contrata el propietario, como ha confirmado Público tras interesarse por casi una treintena de anuncios y visitar más de 15 viviendas en alquiler en los últimos dos meses.

La demanda es tan elevada que los anunciantes apenas responden a las llamadas o a los mensajes del interesado. Cuando lo hacen, hay una criba rápida en la que preguntan por las nóminas, los contratos o incluso la nacionalidad. Algunas agencias pasan esta selección mediante un contestador automático.

Cerrar una visita es difícil y que no coincida con el horario laboral es un milagro. Resultar elegido como inquilino depende no solo de la renta, sino de la rapidez con la que se presente la documentación y se pague la señal. "Es cuestión de días y, muchas veces, de horas", reconoce el empleado de una inmobiliaria durante una visita.

25 metros por 600 euros

Vivir solo se paga caro. En el centro supone entre 600 y 800 euros por estudios de entre 40 y 25 metros cuadros. Muchas veces son bajos o semisótanos donde apenas entra la luz natural. O estancias donde la cocina, el dormitorio y la sala de estar son la misma habitación.

Cerca de la Plaza de Cascorro, una inmobiliaria ofrece un estudio de 24 metros por 660 euros al mes. Está en una antigua corrala donde el propietario ha dividido en dos una de las viviendas. Todo está nuevo y reluciente, y el poco espacio, perfectamente aprovechado, aunque la distancia entre la cama y los fogones es inferior a medio metro.

Con un sueldo de 1.300 euros, es necesario contar con un aval de refuerzo, precisa la inmobiliaria. Tres días después de la visita, el piso ya estaba alquilado.

Otros propietarios ni siquiera cuidan los detalles, colocan muebles viejos y aparatosos que no permiten retirar, o no incluyen electrodomésticos básicos como nevera o lavadora.

Es el caso de un apartamento cerca de la plaza de Lavapiés. 49 metros por 700 euros, dos habitaciones minúsculas y sin ventanas en las que apenas caben sendos muebles con armarios entre los que se incrusta a una cama de 90 centímetros.

"El precio no es negociable. Lo anunciamos ayer y ya ha tenido 12 visitas", advierte el agente inmobiliario. Aún así, una semana después ya se había retirado el anuncio.

También en Lavapiés, un bajo de 34 metros se ofrece por 900 euros al mes. La trabajadora explica que no se incluye ningún mueble, aunque pueden comprarse al inquilino saliente, junto con la nevera, que tampoco está incluida.

La situación es idéntica en el barrio y sus alrededores, lo que obliga a muchas personas, sobre todo trabajadores jóvenes, a buscar habitaciones en pisos compartidos. Dependiendo del barrio y del número de compañeros, los precios oscilan entre los 300 y los 600 euros por cuarto, muchas veces por viviendas en las que el salón se ha reconvertido en otro dormitorio.

La periferia se encarece

"Esta zona ha subido mucho en los últimos años", comenta otro agente inmobiliario mientras enseña un piso en el barrio de Comillas, fuera de la M30, al otro lado del Manzanares. Es la zona de Carabanchel más próxima al río, donde los precios aún son de los más bajos de la capital, en torno a los 12 euros por metro cuadrado, según varios portales inmobiliarios.

Sin embargo, el encarecimiento del centro y de los barrios que lo rodean ha desplazado hacia esta área gran parte de la demanda, que encuentra aquí cierto refugio ante la escalada.

El problema, según el agente, es de "poca oferta" a pesar de que saben que el barrio "está lleno de casas vacías". El miedo a impagos, al deterioro de los pisos o a que se subarrienden a terceros es la causa de los temores, dice. Aunque también explica que hay muchos a la venta que son comprados por empresas dedicadas al alquiler. "Los reforman y los sacan al mercado a precios mayores", puntualiza.

Según dice, "no importa demasiado el estado del piso ni el precio. En un mes, como mucho, están alquilados". Este en concreto, recién reformado, de tres habitaciones y 80 metros, cuesta 1.200 euros al mes en una zona donde, según el Instituto Nacional de Estadística, la renta mediana en 2018 rondaba los 15.000 euros anuales.

Es incluso más caro que algunas viviendas similares en la zona de Acacias, en el distrito de Arganzuela, entre los más costosos de la ciudad. "Aquí tampoco se han librado de la subida. Están llegando bastantes extranjeros con más poder adquisitivo y se nota", comenta otra empleada de inmobiliaria.

"Este es de los mejores en relación calidad-precio de la zona", asegura mientras muestra un piso más que decente, de 70 metros y dos habitaciones. Cuesta 1.150 al mes. "El resto que tenemos de estas características valen ya 150 euros más como mínimo", añade.

La trabajadora reconoce que solía alquilar viviendas a familias con uno a varios niños, "pero ahora es cierto que lo tienen complicado para reunir los ingresos mínimos, sobre todo cuando son madres solas", puntualiza.

Fuera de la M30, abundan pisos de mala calidad que hace décadas fueron viviendas sociales. Ahora se ofrecen a precios impensables hace solo cinco años, pero se acaban alquilando a los pocos días.

Uno de ellos, cerca de Plaza Elíptica, apenas supera los 50 metros y cuesta 800 euros. Las únicas reformas apreciables están en el baño y en la encimera de la cocina. Las ventanas son de aluminio, sin aislante en una vivienda sin calefacción. El resto está sin amueblar, salvo una de las dos pequeñas habitaciones en la que luce una cama nido que ha vivido tiempos mejores.

Pese a todo, en el mismo edificio, de viviendas igual de pequeñas, residen familias con varios hijos que cruzan el portal para ir al colegio con la mochila a cuestas.

Viviendas inhabitables

"Esto me parece un abuso, sinceramente. Pero me debo al cliente", confiesa otro trabajador de una inmobiliaria. El piso que enseña ni siquiera puede llamarse así. Más bien parece un trastero al que le han instalado un baño destartalado y una cocina más que precaria.

Es un bajo de 45 metros en los alrededores de Urgel, en Carabanchel. Sin ventanas, sin calefacción, con una humedad cargante y un sofá cama polvoriento, cuesta entender al funcionario que le concedió la cédula de habitabilidad.

Pero el propietario pide 550 euros al mes que alguien ha estado pagando los últimos tres años. "No paran de llamarme interesados. He tenido que rechazar a varias familias con niños porque aquí es inviable, pero así está el mercado, hay gente con mucha necesidad", sentencia el empleado.

El encarecimiento de la periferia es desigual, pero constante. Zonas que hasta hace poco eran consideradas humildes y trabajadoras se van llenando de inquilinos expulsados del centro. Parejas jóvenes y familias con hijos que ya no pueden pagar viviendas de dos o tres habitaciones en distritos colindantes como Arganzuela o, incluso, Vallecas.

Hasta Usera, también al otro lado del Manzanares, ha sufrido en el último año un encarecimiento de sus alquileres de más del 13%, según Idealista.

Alquileres disparados en Puerta del Ángel

Uno de los barrios más azotados por las subidas es Puerta del Ángel, en el distrito de Latina, a escasos 20 minutos del centro en transporte público. Desde hace años, el empuje de la gentrificación está expulsando a numerosos vecinos hacia zonas menos tensionadas.

Aquí los alquileres han subido casi un 19% en el último año, según los portales inmobiliarios. Ya son un 61% más caros que en 2014, cuando comenzó el ciclo alcista del alquiler tras la crisis de las hipotecas.

Los apartamentos de una habitación o los estudios oscilan entre los 600 y los 900 euros, mientras que las viviendas familiares, de dos o más dormitorios, pueden superar los 2.000 euros al mes.

Entre las razones de esta escalada hay un nombre que se repite: Madlyn, una inmobiliaria que en los últimos años ha ido comprando bloques enteros en el barrio. Tras una reforma integral y la compra de muebles modernos, ofrece alquileres que incluyen la conexión a internet y un servicio de limpieza semanal.

Uno de los pisos, un bajo de 70 metros, se alquila por 1.100 euros al mes. La vivienda es agradable, con una cocina moderna y de diseño encajada en medio de un largo pasillo. Tiene dos habitaciones con armarios amplios y camas de matrimonio, aunque una de ellas es la mitad del salón, separadas ambas estancias por una estantería.

Firmar el contrato supone desembolsar 4.400 euros: tres meses de fianza y el mes corriente. El contrato puede durar los siete años que marca la ley, aunque con las subidas interanuales que marque el Gobierno o la inflación. Son más de 13.000 euros al año por un alquiler en una zona donde la renta mediana en 2018 no llegaba a 16.000 euros.