Son muy pocos, menos del 6%, y se encuadran entre los hogares con mayores rentas del país, con ingresos de casi 47.000 euros al año de media. Así son la mayoría de los caseros españoles que se consideran "pequeños propietarios", aunque lo correcto sería llamarlos "personas físicas", porque no se sabe si tienen una, dos o quince casas en alquiler.

Esta es una de las principales conclusiones del informe ¿Cómo afectará el control del precio del alquiler a los caseros?, publicado este lunes por La Hidra Cooperativa y elaborado por Javier Gil, investigador postdoctoral en sobre vivienda en la UNED, y Lorenzo Vidal y Miguel A. Martínez, catedrático en Sociología e investigador postdoctoral respectivamente en la Universidad de Uppsala (Suecia).

El objetivo de este trabajo es desmontar la idea de que hay una mayoría de caseros que dependen del cobro de sus alquileres para sobrevivir y que podrían pasar apuros económicos en caso de que una Ley de Vivienda limitara el precio de los arrendamientos.

Que el mercado español del alquiler es cosa de "pequeños propietarios" es uno de los discursos de mayor calado entre empresas inmobiliarias y patronales del alquiler, pero también dentro del propio Gobierno. "En el 85 % de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario", recogía el preámbulo del Real Decreto durante la pandemia que establecía moratorias en los pagos del alquiler. Asimilaba que toda persona física —frente a las jurídicas (empresas)— que declara ingresos por alquileres es un pequeño propietario. Así justificaba que la medida de aplazar pagos de rentas durante la pandemia no conllevara un "traspaso de la vulnerabilidad" del arrendatario al arrendador, "especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales".

"Hemos analizado los datos o estimaciones en los que se basaba el Gobierno para esa afirmación y hemos visto que no es verdad, que no se pueden extraer esas conclusiones", resume a Público Javier Gil, uno de los autores y exportavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid 

Pero esta idea, la de los "caseros vulnerables", sobre la que no hay datos oficiales, ha sido utilizada por la parte socialista del Gobierno para frenar determinadas propuestas en la atascada Ley de Vivienda.

"Todos las fuentes estadísticas disponibles apuntan a que los caseros constituyen una muy pequeña minoría de la población", dice el informe. En concreto, entre el 3% y el 9%, según barómetros del CIS de 2014 y 2018. O un 5,8% de la población mayor de 18 años, según las declaciones de la renta. 

Más del doble de renta que los inquilinos

Para ello han analizado los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida de 2021 publicada por el INE. En ella queda claro que la mayoría de los caseros están entre los sectores más acomodados de la población.

Los hogares con rentas derivadas del alquiler ingresan una media de 46.725 euros al año. Baja hasta los 40.293 euros si se toma como referencia la mediana. Por su parte, los hogares de inquilinos tienen 22.183 euros al año de ingresos como media, 18.457 de mediana. La diferencia es más del doble en favor de los caseros en ambos casos. La renta media de los hogares con vivienda en propiedad pero sin ingresos por alquileres es de 31.353 euros. La mediana es 27.225. Los caseros siguen muy por encima en ingresos que la media general de hogares, que se sitúa en 30.552 (25.876 con la mediana como referencia).

Casi el 75% de los hogares de caseros están entre los dos cuartiles de rentas más altas, y más de la mitad tiene ingresos superiores a los 40.000 euros, frente al 11,5% de los inquilinos. "Los caseros son una minoría relativamente acaudalada de la población y la figura del casero vulnerable es residual", dice el informe. Solo el 25,5% de los hogares de caseros tiene ingresos inferiores a 26.000 euros al año.

Los más acaudalados incluso sin rentas del alquiler

Pero que sean los más acaudalados no depende directamente de sus ingresos por los alquileres. De hecho, si a su renta se le descuenta lo que ganan vía arrendamientos, siguen estando a la cabeza en ingresos anuales.

Según cálculos elaborados con la Encuesta de Condiciones de Vida, los hogares de caseros perderían unos 13.500 euros de mediana al año si se eliminan sus ingresos por alquiler, y aun así estarían muy por encima de la renta mediana de inquilinos y de propietarios sin beneficios del alquiler.

"Queda claro que el debate sobre limitar los precios del alquiler está mal enfocado. El mercado no está controlado por pequeños propietarios, sino por la población con más renta del país", sentencia Gil. "Se pueden permitir tener menos ingresos para que los inquilinos, mucha más gente, vivan mejor. Hay que bajar los precios de los alquileres porque a pesar de ello, los caseros siguen siendo los más ricos y es una forma positiva de redistribuir la riqueza", añade.

Con estas conclusiones, Gil entiende que "en un mercado del alquiler tensionado no hay que regular los precios solo a los grandes propietarios, como prevé la ley, sino a todos los caseros, porque aun así es un negocio rentable; ahora es un negocio desorbitado".

Para el estudio, dividen a los arrendadores en cuatro grupos, en función del precio que cobran por sus viviendas. El 44% cobra de media 270 euros al mes, por lo que se enmarcan en alquileres bajos. Pero a pesar de ser mayoría, solo suponen un 19,33% de rentas por alquiler del país. Otro 30% ingresa entre 427 y 561 euros, considerados alquileres medios, y suponen un 25% de las rentas aproximadamente. El 25,56% cobran una renta bruta al mes de 1.349 euros, considerados alquileres altos. Se localizan fundamentalmente en Madrid y Catalunya, pero son los que ingresan el 56% de las rentas del país.

Es a este grupo al que más afectaría una limitación de los precios, ya que un tope como el que se plantea en la empantanada Ley de Vivienda no tendría por qué aplicarse a los otros grupos. "Los caseros de los mercados tensionados cobran alquileres que pueden considerarse abusivos. Aunque se les obligara a reducirlos ya tendrían una rentabilidad muy elevada", apostilla Gil.

Actualmente, un 6,48% de los hogares de caseros —equivalente a un 0,6% de los hogares españoles— está en riesgo de pobreza o exclusión social, según los ingresos recogidos en la última Encuesta de Condiciones de Vida. La cifra sube hasta el 36,28% en el caso de los inquilinos y hasta el 21,46% en los hogares en general. Si por ley se redujeran un 20% los alquileres, los hogares de caseros en riesgo de pobreza subiría al 0,7%. Si se bajaran un 50%, los caseros vulnerables se quedarían en el 0,9% sobre el total de hogares. 

¿Pequeños propietarios o grandes tenedores?

La etiqueta de "pequeño propietario" como sinónimo de persona física que arrienda una vivienda está ampliamente asentada en el discurso político, mediático y económico sobre el alquiler en España. Pero ¿es cierta? La respuesta más veraz es que no puede saberse. No hay datos, encuestas ni estadísticas oficiales o privadas que analicen cuántas viviendas tienen las personas físicas que declaran ingresos por alquiler. Eso hace imposible analizar quién acumula las viviendas de una zona.

"Solo hay una ciudad que se ha preocupado por analizar la estructura de propiedad del mercado del alquiler. Es Barcelona", resumen Gil. Y las conclusiones, obtenidas por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (OMHB) en 2018, también echan por tierra este mantra: unas 2.000 personas físicas controlan casi el 30% del parque de viviendas en alquiler.

Es cierto que la gran mayoría de las personas físicas que alquilan casas son pequeños propietarios. El 79% de los caseros de Barcelona tiene solo una vivienda en alquiler, pero representan solo un 38,7% de las viviendas que se alquilan. El 21% restantes son caseros con más de una vivienda, pero su ratio es de 5,8 casas por casero, o lo que es lo mismo, el 21% de los caseros de Barcelona controla el 60,3% de las viviendas alquiladas.

Es más, el 1,2% de los caseros acapara el 24,1% de las viviendas alquiladas y posee entre 11 y 15 casas. El 2,1% tiene el 29,5% de las viviendas que se alquilan, y ese pequeño porcentaje, que suman algo menos de 2.000 personas, tienen más de 11 viviendas cada una. En el que caso de los que tienen más de 15 casas, la ratio es de 41,6 viviendas por persona.

Para Madrid no hay datos concluyentes, "pero sí manejamos estimaciones basadas en barómetros del CIS, y también apuntan a que cada casero particular tiene 4,2 viviendas en alquiler de media", apostilla Gil. 

"Vemos cómo cuela el discurso de que el alquiler en España es cosa de pequeños propietarios, de abuelos que complementan así su pensión, que tiene un marcado carácter popular. Y el Gobierno contribuye a extender este discurso, pero no es cierto", insiste el experto.

El informe recuerda que este discurso es el abanderado por "los grandes agentes inmobiliarios" para rechazar cualquier regulación de los precios del alquiler. Y esos agentes son los fondos de inversión, la banca y los grandes propietarios particulares, los mayores beneficiados de que no haya límite en la escalada de los precios.

"Suelen estar agrupados en patronales inmobiliarias. Esto les permite funcionar como lobby (grupo de presión) para influir sobre los gobiernos y trazar estrategias que son replicadas por los caseros de menor tamaño, no organizados", apunta. Esa, explican, es una de las grandes razones del alza general de los precios del alquiler, pero también de que la legislatura esté a punto de acabar sin que haya salido adelante una de las leyes más importantes, la de vivienda, recogida en el acuerdo de Gobierno de coalición entre PSOE y Unidas Podemos.