Generar vivienda pública, siempre que se destine a alquileres asequibles cuyo precio se calcule sobre el conjunto de los costes, nos sale gratis. Nos sale gratis porque se paga a sí misma con los alquileres que genera, pero también porque todo el dinero que se dedique a construirla o comprarla, no computa a efectos de déficit o de deuda. 

Los que se oponen a la construcción de vivienda pública utilizan el argumento de que sería demasiado caro, y que nuestro país está ya demasiado endeudado como para poder acometer ese gasto. La influencia de esta filosofía puede encontrarse, aunque no se exprese de forma explícita, en las partidas, siempre positivas, pero muy insuficientes que se dedican a la construcción o compra de vivienda pública en el Plan Estatal de Vivienda o en los presupuestos de las Comunidades Autónomas.

Sin embargo, con la vivienda ocurre algo que no necesariamente se da con otros aspectos del Estado del bienestar: la vivienda es rentable. Está claro —y lo estamos viendo en el marco actual de subida de precios— que la vivienda es muy rentable para los inversores privados, aunque sea a costa de la capacidad del resto de la población para poder acceder a una vivienda digna. Pero es tan rentable que es posible generar vivienda asequible que sea capaz de cubrir costes e incluso generar pequeños beneficios con precios muy por debajo de los actuales del mercado que garanticen que todas las personas puedan acceder a una vivienda digna.

Un ejemplo de esto lo encontramos en Viena, donde las Housing Associations construyen y gestionan buena parte de las viviendas, fijando sus precios con un sistema de alquiler basado en los costes. Hay promociones nuevas en las que los precios del alquiler no superan los 700 euros al mes. En este tipo de sistemas, el precio del alquiler debe ser suficiente para cubrir todo: el coste de adquisición del suelo, los gastos mensuales de financiación, la construcción, la gestión, las posibles reformas necesarias e incluso un pequeño fondo para imprevistos.

Esto también es posible en España. Desde Comisiones Obreras, por ejemplo, cuando planteamos la implantación de un fondo de inversión en vivienda asequible (FIVA) por parte del Gobierno —que captara ahorro privado de los ciudadanos e inversión institucional para prestárselo a Housing Associations que construyeran y gestionaran las viviendas—, calculamos que, con un sistema de alquiler basado en el coste, en España se podrían ofrecer alquileres de entre 8 y 11 euros el metro cuadrado. En Madrid, esto supondría que una casa pequeña de 50 m², perfecta para una pareja que se está independizando, costaría un máximo de 550 euros al mes. Una vivienda más grande para una familia más amplia podría costar, por ejemplo, unos 800 euros. En cualquier caso, precios muy por debajo del mercado.

Este tipo de instrumentos, como el FIVA, tienen una característica enormemente beneficiosa: permiten generar mucha vivienda asequible que se paga a sí misma. A través de los alquileres se cubre el coste íntegro de las promociones. Al final, este instrumento es una herramienta de emisión de activos financieros —como deuda, por ejemplo— para financiar la construcción de un parque de vivienda pública y asequible. Por tanto, son instrumentos que detraen un total de 0 euros del presupuesto público en otras partidas. El resto de la administración no sufre ninguna alteración ni recorte presupuestario por invertir en vivienda. Ningún ciudadano tiene que pagar más impuestos por ello, porque esas casas se pagan solas con los alquileres que generan. Es decir, esencialmente, utilizar deuda para generar vivienda asequible le sale gratis al Estado.

Le sale gratis porque, aunque se emitan instrumentos de deuda, estos se pagan solos con una inversión enormemente segura. ¿Por qué es segura? Porque cualquier persona que esté pagando un alquiler un 30 % por debajo del precio de mercado hará todo lo posible por mantenerlo. Sabe que, si no lo paga y tiene que irse, se enfrentará a un mercado mucho más caro. Son inversiones seguras además porque se dirigen a una amplia capa de la población con capacidad de pago: personas con salarios decentes y contratos indefinidos, que pueden pagar sobradamente un alquiler de 600 o 700 euros al mes, pero que no pueden asumir rentas especulativas de 1.300 euros.

Dentro de este planteamiento, esta vivienda pública —que realmente le sale gratis a la administración— se destina a esa capa de ingresos medios. Por supuesto, parte de estas viviendas pueden y deben tener un uso social, orientadas a quienes realmente no pueden pagar y conforman grupos de población vulnerable. En ese caso, sí precisan de financiación pública adicional que, lógicamente, no obtendría un retorno suficiente y debe ser soportada por el conjunto de la ciudadanía en el marco de las políticas sociales.

Además, estamos en una coyuntura única. El proceso de industrialización de la construcción, compartiendo aún por bastante tiempo un importante espacio con la construcción adicional, facilita una rápida expansión de la capacidad productiva del sector, para que sea capaz de generar tantas viviendas como hogares se van creando, debido tanto al incremento poblacional como a los cambios en los tipos de familia.

Ya estamos siendo testigos de este incremento de capacidad de construcción industrializada. Con cierta frecuencia, vemos noticias en prensa generalista o especializada que informan de nuevas fábricas de elementos industrializados en dos dimensiones, estructuras modulares u otros sistemas de industrialización de la vivienda en nuestro país. Muchos de estos proyectos prevén que las fábricas se pongan en marcha en plazos relativamente cortos, por ejemplo, dos años.

Además, trabajar en fábricas, en condiciones más seguras y controladas, con menor pérdida de materiales y mejores herramientas, permite subdividir tareas y  contratar a personas sin experiencia previa en la construcción que pueden ser formados más rápidamente.

Todo esto implica que nos encontramos en un momento en el que el sector de la construcción puede dar una respuesta rápida al incremento de la necesidad de vivienda en nuestro país, si percibe que esa demanda será estable en el tiempo.

En cuanto a la deuda, desde la puesta en marcha de los programas de quantitative easing por parte de los bancos centrales, hay demasiado dinero en los mercados financieros. Buena parte de ese dinero no encuentra canalizaciones productivas, y se está enfocando en inflar burbujas financieras: criptomonedas, bolsa, o incluso parte del alza en los precios de la vivienda libre en muchos países occidentales.

Hay tanto dinero y tanta demanda de productos financieros seguros —aunque no ofrezcan rentabilidades altas, como la deuda pública— que instrumentos como los que se proponen a través del FIVA solo implican redirigir una pequeña parte del capital de la economía especulativa hacia la economía productiva, sin competir por un recurso que hoy no es escaso.

Es más, debido a cómo se contabiliza la deuda y el déficit en la UE (ESA 2010), si la deuda la emiten entidades que generen en ingresos al menos un 50% de sus gastos, ésta no contaría como deuda ni como déficit de cara a la Comisión Europea. Por lo tanto, si al igual que empresas públicas como Adif emiten deuda, las empresas públicas de vivienda o el FIVA emitiesen deuda para financiar vivienda pública que se alquilase a precio de coste, esta deuda no contaría de cara al procedimiento y compromisos de déficit asumidos por España.

Por tanto, de cara a la generación de un parque público de vivienda, ya sea mediante su construcción o su compra —utilizando instrumentos como el tanteo y retracto para adquirir promociones como las 25.000 viviendas enfocadas al alquiler que en algunos casos se ponen a la venta por paquetes con cierto descuento—, nos encontramos ante una inversión segura, con un sector productivo capaz de responder, con un mercado de capitales inundado de dinero, y con capacidad de financiación a muy bajos tipos de interés para instrumentos muy seguros como la deuda pública o el FIVA.

En definitiva, nos encontramos ante la posibilidad real de generar una parte relevante del  parque de vivienda pública que se autofinancie y nos salga gratis. Y con una inversión rentable, que se pagará sola, y que no cuenta para el déficit ni la deuda.

La pregunta es: ¿a qué estamos esperando para hacerlo?