Claves del decreto de "escudo social"Lagunas y dificultades técnicas en la moratoria hipotecaria que arranca este jueves

La moratoria en el pago de hipotecas incluida por el Gobierno de coalición PSOE-UP en el "escudo social" para atajar, o cuando menos intentar paliar, los efectos sociales y económicos de la pandemia en España, entra en vigor este jueves, al día siguiente de la publicación en el BOE del decreto ley que la regula.

Sin embargo, la propia redacción de las normas arroja dudas sobre su posterior aplicación, ya que no establece ni un plazo de aplicación ni pautas para levantar su vigencia, lo que parece quedar a la negociación entre los hipotecados y los bancos, y exige para presentar las solicitudes disponer de documentación de instituciones como la Agencia Tributaria, el Registro de la Propiedad, el Inem o los ayuntamientos sin tener la seguridad de que estos puedan expedirla ni disponer de plataformas telemáticas en todos los casos.

El Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital añadió este jueves más confusión al asegurar, tras una consulta de la Fundación Civio, que para acceder a la moratoria hipotecaria se tienen que cumplir todas las condiciones que marca el decreto y no basta con una de ellas. El texto legal se limita a indicar que "los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 quedan definidos con el siguiente tenor", lo que añade más incertidumbre, si cabe, sobre la aplicación y el alcance de la medida

El decreto, tal y como anunció el martes el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, regula también, además de otras medidas de carácter laboral como la agilización de los ERTE (Expediente de Regulación Temporal de Empleo), el acceso de los autónomos a la prestación análoga al cese de actividad, cuya regulación también genera algunas dudas, y establece algunas novedades como la suspensión, durante dos meses, de la obligatoriedad de declararse en concursos de acreedores en caso de insolvencia.

Estos son los requisitos y trámites que es necesario cumplimentar para poder acogerse a la batería de medidas del "escudo social" ante los efectos económicos y sociales del coronavirus.

¿En qué consiste la moratoria hipotecaria?

Básicamente, en que durante su vigencia el deudor queda eximido de pagar tanto las cuotas de amortización como los intereses del préstamo hipotecario, al tiempo que dejan de correr los intereses. La suspensión de la deuda hipotecaria afecta únicamente a los créditos para la compra de la vivienda principal.

Durante su vigencia, el banco "no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje", señala el decreto.

¿Cuánto tiempo va a estar vigente?

El decreto no establece un periodo para la vigencia de la moratoria ni ofrece pautas para su levantamiento, por lo que su determinación queda al acuerdo entre el deudor y la entidad financiera. Lo que sí tiene periodo de vigencia es el decreto: será, en principio, un mes, aunque "sin perjuicio de que, previa evaluación de la situación, se pueda prorrogar su duración por el Gobierno mediante real decreto-ley", y con una prórroga de quince días en todos los casos para presentar solicitudes de moratoria.

¿Puede negarse el banco?

En principio, y a falta de pautas como las señaladas antes, no; siempre, obviamente, que el solicitante cumpla los requisitos para pedir su aplicación. Aunque el decreto no lo establece de forma explícita, sí lo hace de manera implícita al señalar que "una vez realizada la solicitud (…), la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días".

¿Qué niveles de renta dan acceso a la moratoria hipotecaria?

El decreto contempla varios "supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria" para las "unidades familiares", que son la que forman el deudor, su cónyuge (no separado) o pareja de hecho (inscrita) y "los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda". El decreto incluye en ese concepto a los menores "vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar" y, en su caso, a las parejas legales de estos.

Esas familias pueden acogerse a la moratoria si sus ingresos conjuntos no triplican el Iprem (Índice Público de Renta de Efectos Múltiples), lo que suma 1.613,52 euros mensuales o 22.558,77 anuales, con un aumento del 10% "por cada hijo a cargo", que será del 15% en los hogares monoparentales, y también del 10% por cada mayor de 65 años.

Los límites se sitúan en 2.151,36 y 30.078,36 euros (cuatro Iprem) si uno de los miembros tiene reconocida una discapacidad superior al 33%, una situación de dependencia o una incapacidad laboral permanente, y se elevan a 2.689,20 y 37.597,95 si el deudor padece parálisis cerebral, una enfermedad mental o una discapacidad intelectual superior al 33% o, igualmente, si sufre una minusvalía física o sensorial igual o superior al 65% y "en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral".

¿Hay otros supuestos?

Sí. Las familias podrán acceder a la moratoria cuando la cuota mensual "más los gastos y suministros básicos" del hogar supongan al menos el 35% de los ingresos netos de sus miembros y, también, cuando el grupo "haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda", lo que se produce cuando el peso "que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3".

Esto último ocurre cuando, si la cuota se mantiene, las rentas caen un 23% o más. Es lo que le sucedería, por ejemplo, a una familia que pagaba una cuota de 500 euros con unos ingresos de 2.000 y que, con el confinamiento, pasa a tener que hacer frente a ese mismo pago con unas rentas conjuntas de 1.538 o menos. Podrían acogerse por el incremento del esfuerzo pese a que este no alcanza el 35%.

¿La moratoria tiene en cuenta el desempleo?

Sí, y también los efectos de la crisis en los autónomos. El decreto permite acogerse a la moratoria a los deudores que caen en el desempleo, por un lado, y, por otro, a los empresarios y profesionales que sufran "una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas", que se cifra en el 40%.

¿Qué pasa con los avalistas?

El Gobierno ha tenido en cuenta el repunte de las ejecuciones hipotecarias que lleva meses dándose entre los pequeños empresarios y autónomos, que con frecuencia consisten, en realidad, en el desahucio de los familiares que les avalaron empeñándose para poner en marcha un negocio o para mantenerlo a flote.

"Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario", establece el decreto, que también contempla que cuando esos "fiadores, avalistas e hipotecantes" se encuentran en situación de vulnerabilidad económica "podrán exigir" al banco que, antes de ir contra ellos, "agote el patrimonio del deudor principal".

¿Cómo se tramita la moratoria?

El hipotecado debe presentar en el banco el certificado de desempleo con "la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios" si es un trabajador y, en el caso de los autónomos, uno de la Agencia Tributaria con la declaración de cese de actividad y/o una "declaración responsable" sobre el "cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes". Para justificar el número de residentes en el hogar sirven el Libro de Familia y un certificado de empadronamiento. Y también hay que llevar una "nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar", además de las "escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria". 

Este es el paso que mayores inconvenientes plantea en un escenario de confinamiento de la población, limitación de la movilidad y reducción de los servicios de atención al público.

¿Qué pasa con los pícaros?

El decreto declara al hipotecado que se beneficie de estas medidas sin reunir los requisitos "responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados" por su aplicación y "sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden", entre las que puede incluirse un proceso penal por falsedad documental. El importe de esos daños no sería inferior en ningún caso "al beneficio indebidamente obtenido por el deudor". 

Por otro lado, corresponde al banco demostrar los casos en los que su cliente haya buscado, "voluntaria y deliberadamente (…), situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas".

¿Hay medidas a favor de  los bancos?

Sí, dos de calado. La primera consiste en eximir a las entidades financieras de provisionar el valor de los créditos acogidos a la moratoria como fallidos o de alto riesgo, tal y como venía reclamando el sector en los últimos días para no reducir más sus escasos márgenes de negocio.

La segunda establece la exención del AJD, el polémico impuesto de Actos Jurídicos Documentados que la banca paga íntegramente desde que el Gobierno resolvió vía decreto la crisis abierta hace año y medio por el Supremo, para las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos hipotecarios.

¿Cómo queda la moratoria de los cortes de luz y de agua?

El "escudo social" veta "durante el mes siguiente" el corte de los suministros de agua, gas y electricidad a los consumidores "en los que concurra la condición de consumidor vulnerable, vulnerable severo o en riesgo de exclusión social" que marca el decreto de pobreza energética, lo que incluye a las familias numerosas, a los pensionistas sin otros ingresos y a distintas unidades familiares con rentas de hasta 18.800 euros anuales. La normativa también prorroga hasta el 15 de septiembre la vigencia del bono social para los hogares a los que les venza entre el inicio de la emergencia sanitaria y esa fecha.

¿Cómo acceden los autónomos al nuevo cese de actividad?

Los requisitos del decreto plantean dudas sobre la efectividad real de esta medida, ya que determina que, además de aquellos cuyas "actividades queden suspendidas",  pueden acogerse a ella los trabajadores por cuenta propia "cuando su facturación en el mes anterior al que se solicita la prestación se vea reducida, al menos, en un 75%% en relación con el promedio de facturación del semestre anterior". Eso supone que, para las primeras peticiones, los cálculos deberían hacerse comparando el periodo julio-diciembre con el mes de febrero o, en todo caso, esperar a que acabe marzo para presentar la solicitud en abril.

Tanto unos como otros deberán hallarse al corriente en el pago de las cuotas o, de no estarlo, ponerse al día "en el plazo improrrogable de treinta días naturales". "La regularización del descubierto producirá plenos efectos para la adquisición del derecho a la protección", señala.

¿Cuánto dura esa prestación?

La duración de la prestación extraordinaria será "de un mes, ampliándose, en su caso, hasta el último día del mes en el que finalice el estado de alarma, en el supuesto de que este se prorrogue y tenga una duración superior al mes". Ese periodo "se entenderá como cotizado y no reducirá los períodos de prestación por cese de actividad a los que el beneficiario pueda tener derecho en el futuro".

Hay alguna medida más sobre la insolvencia?

Sí: queda aplazada durante dos meses la obligatoriedad de presentar la solicitud de concurso de acreedores para las empresas y los particulares que se encuentren en una situación de insolvencia. "Hasta que transcurran dos meses a contar desde la finalización del estado de alarma, los jueces no admitirán a trámite las solicitudes de concurso necesario que se hubieran presentado durante ese estado o que se presenten durante esos dos meses", indica el decreto. La moratoria se extiende a los preconcursos.