El fenómeno del acoso inmobiliario (mobbing inmobiliario) ha dejado de ser un problema aislado para consolidarse como un patrón sistémico en el mercado residencial urbano. La intensificación de estas prácticas refleja un conflicto de fondo entre el derecho a la vivienda reconocido constitucionalmente y la lógica financiera especulativa que convierte el hogar en un simple activo de inversión en busca de rentabilidad.

Del arrendamiento estable a la expulsión encubierta

Históricamente, el derecho arrendaticio se apoyaba en un desequilibrio relativo entre inquilino y casero que no estaba presionado por la lógica especulativa actual, puesto que predominaba la estabilidad y la moderación de las rentas. Sin embargo, el proceso de financiarización de la vivienda ha introducido nuevas dinámicas: la compra de edificios habitados, la presión constante sobre sus ocupantes y la reconversión de viviendas en alquiler de lujo, temporales o como apartamentos turísticos. Es una dinámica que busca sustituir inquilinos poco rentables por otros, normalmente turistas, que sí lo sean. 

En los últimos años, la subida de precios de los alquileres ha dado lugar a que muchos inquilinos ya no puedan salir de las viviendas que alquilan por la sencilla razón de que la oferta de vivienda accesible ha desaparecido. En este contexto, emerge el acoso inmobiliario como técnica de expulsión “extrajudicial” bajo fórmulas muy diversas aunque todas ellas sistemáticas y efectivas:

- Obras innecesarias o ejecutadas de forma abusiva, filtraciones y humedades que deterioran la habitabilidad de las viviendas.

- Cortes de suministros, como mecanismos de presión.

- Ofertas económicas para abandonar la vivienda bajo coacción que apelan al miedo al desahucio judicial.

-Coacciones y amenazas ejecutadas por grupos de desocupación.

La finalidad es clara: forzar el abandono “voluntario” de los inquilinos y así maximizar la rentabilidad del inmueble evitando procedimientos judiciales costosos y prolongados. En definitiva, impedir el uso legítimo de las viviendas para transformarlas en activos donde no haya realmente ningún hogar, sino tan solo módulos de corta estancia. 

El marco normativo y su insuficiencia

El Código Penal español, tras la reforma de la LO 5/2010, tipificó el acoso inmobiliario como delito contra la integridad moral (art. 173.1 CP) y lo vinculó al delito de coacciones (art. 172.1 CP). Esta modificación respondió a una laguna histórica denunciada por la jurisprudencia, que encontraba serias dificultades en la represión de estas conductas.

A ello se suma la Ley 12/2023, de Derecho a la Vivienda, cuyo artículo 6 explicita el deber de las Administraciones de proteger a los ciudadanos frente al acoso inmobiliario, definiéndolo como toda acción u omisión que perturbe de forma abusiva el uso pacífico de la vivienda para forzar decisiones no deseadas.

También el artículo 31 bis CP refuerza la responsabilidad penal de las personas jurídicas, permitiendo perseguir a las sociedades mercantiles que, en su beneficio, despliegan estas prácticas. La comisión de este tipo delictivo podría llevar incluso aparejada la disolución de la sociedad como pena. 

En paralelo, el Tribunal Constitucional ha recordado reiteradamente que el derecho de propiedad (art. 33 CE) no es absoluto, sino limitado por su función social. Así lo establecen la STC 37/1987 y la STC 89/1994, entre otras, donde se enfatiza que el uso de la propiedad debe armonizarse con derechos fundamentales como la dignidad y la integridad moral (art. 10 y 15 CE).

En el plano europeo, la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea (art. 34.3) reconoce expresamente el derecho a la ayuda social y a una vivienda digna, mientras que el Comité DESC de Naciones Unidas ha advertido en sus Observaciones Generales (nº 4 y nº 7) que los Estados deben proteger a la ciudadanía frente a desalojos forzosos y frente a presiones indirectas que conduzcan al mismo resultado.

Aunque las víctimas de acoso inmobiliario muchas veces encuentran una dificultad probatoria la casuística es tan elevada que comienza a dibujarse una línea jurisprudencial, por ejemplo el Tribunal Supremo ya reconoce el agravante de abuso de superioridad en situaciones de acoso inmobiliario, la Audiencia Provincial de Barcelona considera que el acoso busca moldear la voluntad del inquilino hasta que desista del contrato por puro cansancio, la Audiencia Provincial de Cádiz admite que el acoso puede materializarse en múltiples formas, todas ellas con finalidad expulsiva, la de Álava considera que son coacciones el uso de ruidos insoportables para impedir la vida normal en la vivienda o la de Málaga que encuadra dentro del acoso inmobiliario los cortes de luz o cambios de cerradura.

Este incipiente cuerpo jurisprudencial muestra cómo los tribunales han ido adaptando el derecho penal a un fenómeno social en expansión, aunque todavía con una aplicación desigual y muchas veces tardía. Sin ser yo punitivista lo cierto es que la mayoría de condenas que se producen a día de hoy lo son únicamente por coacciones leves, o lo que es lo mismo una multa demasiado pequeña para que surta efectos disuasorios. 

El trasfondo político: vivienda como mercancía

El acoso inmobiliario no es un accidente, sino la expresión jurídica de un modelo económico que convierte barrios enteros en objetos de especulación. La compra masiva de edificios por fondos de inversión y la posterior expulsión de sus vecinos responden a una lógica de maximización de beneficios que choca frontalmente con el mandato constitucional de garantizar una vivienda digna.

La gentrificación, la precarización habitacional y la expulsión de inquilinos de larga duración son consecuencias directas de este proceso. Y es aquí donde el Derecho se enfrenta a un reto central: ¿es posible contener estas prácticas únicamente con las herramientas penales actuales, o se requiere un replanteamiento estructural de la política de vivienda? ¿No haría falta formación específica en los operadores jurídicos para que puedan aplicar las normas e interpretarlas en este contexto donde el acoso inmobiliario es una práctica cada vez más extendida? 

De la norma a la garantía real

El acoso inmobiliario pone de relieve la tensión entre dos modelos: el de la vivienda como derecho humano y el de la vivienda como activo financiero. Las normas penales y administrativas se muestran claramente insuficientes para proteger el derecho a la vivienda y frenar la ola especulativa. A pesar de todo, cada abuso debe ser denunciado y elevado a público para conseguir, no digo ya justicia, sino al menos reequilibrar un poco la balanza.

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Combatir el acoso inmobiliario requiere no solo la aplicación estricta del Derecho penal y civil, cosa que ahora no sucede, sino sobre todo cambios legislativos para perseguir con fuerza este tipo de prácticas, así como a las organizaciones y empresas que se dedican a ello. Algunas medidas urgentes para frenar la hemorragia pasan por el control inmediato de los precios del alquiler, la prohibición de las compraventas con interés especulativo, la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler en vigor durante al menos tres años, así como el fomento de mecanismos ágiles de denuncia y protección con la consecuente imposición de sanciones efectivas a las sociedades y rentistas acosadoras. El acoso inmobiliario es un delito motivado por la especulación inmobiliaria. La ley debe perseguirles por igual.