"La vivienda es ahora mismo el problema económico más grave que existe en España, y hay que abordarlo", sostiene el economista Antonio Luis Gallardo, responsable de Estudios de Asufín (Asociación de Usuarios Financieros) y buen conocedor del mercado inmobiliario español.

Gallardo vincula la caída de la compraventa de viviendas, que regresa a registros de 50.000 mensuales, y de la contratación de hipotecas, que baja a medias de 32.000 operaciones y 142.000 euros, con "una búsqueda de lo más barato que haya en el mercado. Hay un fenómeno de expulsión de las zonas con mayor demanda hacia otras ciudades cercanas".

Esa tendencia a la exclusión también se da en el mercado del alquiler, en el que cada vez es más frecuente la convivencia de varios hogares o de personas sin relación familiar bajo un mismo techo, formato que se daba en 247.000 viviendas en 2021.

Y quizás lo que ocurre en esos dos ámbitos no resulte del todo ajeno a datos como los 1,72 millones de personas, 1,27 de ellas españolas, que cambiaron de municipio  de residencia a lo largo del año pasado.

"El mercado de la vivienda se está moviendo en el sentido de provocar una expulsión hacia donde haya una vivienda accesible", anota el economista

Gallardo coincide en la advertencia con entidades como Foessa, la fundación de estudios sociales de Cáritas, uno de cuyos últimos informes revela cómo una de cada seis familias que vive en casas arrendadas "experimenta un nivel extremo de estrés financiero, es decir, destina más del 60% de sus ingresos al pago del alquiler".

Al mismo tiempo, las exigencias monetarias de la vivienda, ya sean en forma de cuota hipotecaria o de renta mensual de arriendo, y de los suministros básicos como el agua y la energía dejan a tres millones de hogares (uno de cada seis) por debajo del umbral de la pobreza severa.

Paralelamente, la encuesta con la que el CIS (Centro de Investigaciones Sociológicas) elabora el ICC (Índice de Confianza del Consumidor) revela en su última edición cómo la mejora de la situación económica de algo más del 5% de las familias en los próximos seis meses depende de que se quiten de encima "deudas pendientes de la hipoteca".

Un porcentaje similar prevé, por el contrario, que su cuadro financiero va a empeorar por sus obligaciones hipotecarias (2,4%) o por el encarecimiento de la vivienda (3,2%).

Eso significa que una de cada nueve familias, que vendrían a ser dos millones de ellas, sufre una situación de presión económica relacionada con la compra o el alquiler de su casa, lo cual, a su vez, resulta ser la tercera parte de las que pagan hipoteca (2,85 millones) o arriendo (3,25), un volumen demasiado elevado para mirar hacia otro lado.

En ese escenario tampoco resulta tan extraño que los planes nueve de cada diez encuestados (89,1%) no incluyan la compra de una casa, más si se tiene en cuenta que casi un tercio (32,9%) dan por hecho que sus precios van a subir en 2024 y algo más de la mitad (51,9%) descarta que vayan a bajar y que las expectativas son similares en cuanto al coste de los créditos.

Si se confirman esas expectativas, el esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda, que según los datos del Banco de España se sitúa ya en el 38% de la renta disponible anual de un hogar medio y equivale a la de siete años y medio, se consolidará en niveles que no se veían desde la burbuja inmobiliaria de principios de siglo.

¿Cómo es posible esa diferencia de más del doble entre la parte de renta anual necesaria y la equivalencia en los años de ingresos? Es una consecuencia de la compra con hipotecas con los actuales niveles de intereses: el coste final se duplica si se van a pagar intereses del 4% durante veinticinco años o del 5% durante veinte.

No obstante, los expertos apuntan más bien a un mantenimiento de los precios en el caso de la compra: los precios "ya han iniciado un proceso de ajuste, mostrando las primeras tasas negativas, aunque de moderada cuantía", mientras el número de transacciones retoma "la tendencia descendente", indica el Informe del Mercado Inmobiliario que elabora la Cátedra de Vivienda de la Universidad de Zaragoza.

El estudio apunta al comienzo de "un proceso de cierta vuelta a la normalidad" en el mercado inmobiliario para dirigirse a "niveles próximos a los existentes antes de la crisis sanitaria".

Por el contrario, según el portal Fotocasa, "los precios del alquiler en 2024 seguirán subiendo debido a la alta demanda y a la disminución de la oferta" según la "previsión unánime de todos los expertos", que apuntan a encarecimientos "incluso por encima del 5% anual".

No son buenas noticias para los inquilinos cuando, según las estimaciones de otro portal, Idealista, el esfuerzo financiero necesario para acceder a una vivienda de alquiler supera el 30% en ocho de las principales ciudades del país, con Barcelona y Málaga por encima del 40%, y pasa del 25% en otras seis.

Paralelamente, un estudio de la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) detecta subidas de los arriendos en cinco años del 57% en Valencia, del 34% en Málaga y del 26% en Barcelona.

Y a ese cuadro se le suma la mayor exigencia de los caseros, con un 24% de los inquilinos obligados a pagar dos fianzas para poder entrar en el piso y un 7% tres o más, cuando "un tercio de los inquilinos tiene dificultades para afrontar el alquiler" y "dos tercios dedica al pago de la vivienda más del 30% de la renta".

Esas cifras llevan a la organización de consumidores a "la conclusión de que tres de cada cinco inquilinos podrían entrar en la consideración legal de inquilinos vulnerables".

"El esfuerzo financiero necesario para el alquiler está siendo mayor que para la compra si se elimina la entrada, y va a seguir creciendo. Y eso es un problema", señala el responsable de estudios de Asufín, quien anota que "a menudo la diferencia del porcentaje de renta necesario para el alquiler llega a superar en quince puntos al de la compra en lugares como Madrid".

¿Y hay alguna manera de frenar esa escalada de precios o de tirar de ella a la baja? "El mercado solo se puede cambiar introduciendo un stock potente de vivienda" que evite el desequilibrio entre oferta y demanda, tanto para compra como para alquiler.

Sin embargo, los datos del Banco de España indican que entre el segundo semestre de 2022 y el primero de 2023 se inició la construcción de 431.000 viviendas, de las que solo 40.000 eran protegidas, cuando las compras formalizadas ante notario alcanzaban las 645.000 y las controladas por el INE superaban las 600.000, con desfases de más del 40% sin incluir la demanda del alquiler, que se queda muy lejos de la oferta.

"El problema es que cuando vence un contrato el dueño sube el precio para ganar lo que no ha ganado en los años anteriores por la limitación legal de las subidas, y lo hace sin miramientos porque sabe que el mercado lo va a asumir", resume Gallardo, que destaca cómo “el mercado del alquiler es ahora inestable cuando siempre había sido estable".