Los pisos turísticos ya suman una capacidad superior al millón y medio de plazas de alojamiento en España y están desbancando a hoteles y apartamentos como la principal oferta de hospedaje en muchos de los principales destinos vacacionales. Este proceso achica el tamaño del mercado del alquiler residencial y sube sus precios.

El Atlas de Contribución del Turismo Municipal en España que ha elaborado la patronal hotelera, Exceltur, concluye que los 100 principales destinos turísticos del país concentran casi el 60% de esa capacidad con 863.685 plazas que suponen, en esos municipios, el 29,2% del total del parque de alojamientos (2,95 millones).

A ese volumen hay que sumarle los de otros destinos que quedan fuera de ese top 100, como Puerto de Santa María (4.833), Níjar (4.120) o Ayamonte (4.001) en Andalucía; Altea (6.372) o Benissa (6.417) en el País Valencià; L'Ametlla de Mar (6.068) y Roda de Bará (5.954) en Catalunya, o Arrecife (3.532) en Canarias.

Las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística (INE ) cifran en 1,54 millones el volumen total de plazas del país, repartidas en un parque de 305.136 viviendas y que se concentran en las cuatro comunidades del litoral mediterráneo (894.484, 57,8%) y los archipiélagos (336.839, 21,7%).

Esa planta daría para alojar de manera simultánea al censo conjunto de Cantabria, La Rioja y Navarra, para acoger con holgura al de Murcia y para hacerlo con mayor desahogo con los de Aragón, Asturias, Balears o Extremadura.

El estudio, que solo contabiliza los pisos ofrecidos en webs y que excluye las segundas residencias 'prestables' a conocidos, sitúa como las ciudades con mayor presencia de alojamientos turísticos a Madrid y Barcelona, con 45.336 y 36.090 plazas, seguidos a cierta distancia por Málaga (25.057), Sevilla (20.590) y València (20.392).

El orden cambia, con un mapeo que se desplaza a los litorales, cuando lo que se mide es el peso de esas plazas sobre el total de la oferta turística del lugar. Esa clasificación la encabezan Cádiz y Málaga, en ambos casos con porcentajes superiores al 56%, mientras la tasa se sitúa entre el 40% y el 50% en Las Palmas, Alicante, Valencia y Santander.

Ese enorme parque de vivienda de alquiler vacacional -principalmente gestionado por particulares- tiene impactos en dos ámbitos: el turístico, en el que absorbe más de la cuarta parte de la oferta de alojamientos, y el de la vivienda.

Del mercado de la vivienda es del que extrae una parte de las casas que podrían estar (o estuvieron) destinadas al alquiler residencial, aunque al mismo tiempo moviliza otras que permanecías vacías, sin uso.

"Elementos de saturación" y "elevado grado de ilegalidad"

En el primero, Exceltur propone que las administraciones asuman formalmente la existencia de un fenómeno de existencia tan obvia como la turistificación de muchas ciudades, con Madrid, Barcelona y Málaga como casos extremos, y estrechar el control sobre los pisos turísticos como uno de los ingredientes principales de esa deriva.

Así, la patronal hotelera aboga por abrir una "reflexión sobre la capacidad de acogida de la sociedad y las capacidades de carga de los espacios turísticos más tensionados". Dentro de ella, opta por reforzar "la capacidad de gestión y control sobre elementos de saturación clave, como las viviendas turísticas", entre otros.

"La conversión de viviendas en alojamientos turísticos se concentra básicamente en los barrios céntricos y de costa más emblemáticos de las ciudades", advierte Exceltur en su informe Revitur.

Este estudio, con datos de 2019, llama la atención sobre cómo la capacidad de este negocio se había duplicado a lo largo de la pasada década.

El informe pronostica que ese crecimiento iba a mantenerse "en la medida que el alquiler turístico ofrece al propietario de una vivienda el doble de rentabilidad media después de impuestos" frente "al alquiler tradicional de larga estancia a un residente".

El documento califica de "insuficiente" y no efectivo "el actual marco normativo autonómico y local" sobre los pisos turísticos, mientras advierte "un elevado grado de ilegalidad" en su gestión. 

Asimismo, sostiene que ese negocio ha "detraído una parte relevante de las viviendas existentes para los residentes, siendo un factor crucial de la dificultad de acceso a la vivienda en los barrios más céntricos de las ciudades".

El estudio pone como ejemplos el barrio sevillano de Santa Cruz, donde casi dos tercios de los pisos se ofrecen para alquiler turístico; el madrileño de Sol, donde esa situación se da con más de la cuarta parte del parque, o El Mercat de València, donde afecta a uno de cada cinco.

"Se trata de un tema muy complejo"

Parece claro que la irrupción del negocio de los pisos turísticos está teniendo efectos en el mercado residencial, aunque no existen mediciones científicas sobre la magnitud real de ese vector.

"Hay una influencia de los pisos turísticos en la vivienda de alquiler, pero no sabemos hasta qué punto llega ese impacto. Hay un fenómeno de aumento del turismo urbano que tiene un impacto sobre el mercado residencial y sobre la oferta para los residentes, pero desconocemos en qué medida se produce", explica Max Gigling, doctor en Psicología Social.

Para Gigling, uno de los principales expertos del país en materia de vivienda, "se trata de un tema muy complejo. No está tan claro que una vivienda turística sea una vivienda perdida para un residente. Se detrae una parte, está claro, pero también intervienen otros factores".

Y, en este sentido, apunta cómo "es evidente que en los cascos antiguos de las ciudades una parte de la oferta turística no se ha detraído del alquiler residencial, sino que también ha habido compras de viviendas sin uso para rehabilitarlas y sacarlas a ese mercado".

Coincide en este planteamiento Daniel Sorando, sociólogo de la Universidad de Zaragoza especializado en estructura social, segregación residencial y políticas urbanas.

Para este último, "la respuesta es que sí influye, porque los pisos turísticos forman parte de un mercado de alquiler residencial con un contexto de oferta escasa y de aumento explosivo de la demanda, con un millón y medio de personas desahuciadas en 15 años y con miles de jóvenes que no pueden emanciparse" por no poder pagar los arriendos.

Cuando la vivienda se encarece 18 veces más

En un escenario de ese tipo, "retirar vivienda del mercado del alquiler residencial influye en los precios, aunque ese no es el único factor que dificulta el acceso a la vivienda" de arriendo.

Teniendo en cuenta que, al mismo tiempo, la opción turística "tira al alza de las expectativas de los propietarios, muchos de los cuales también han sacado al mercado del turismo viviendas que estaban vacías porque han visto negocio".

El sociólogo destaca dos de esos factores: la escasez de la oferta y la poca solvencia que los bajos niveles salariales del mercado laboral español otorgan, pese a la mejora de los últimos meses, a los inquilinos y a quienes aspiran a serlo.

Exceltur, por su parte, detecta una relación entre la proliferación de los pisos turísticos y el encarecimiento de la vivienda, aunque sus estimaciones se centran en la de compra y no en la de arriendo.

Los pisos turísticos "han ayudado a encarecer los precios" en "los barrios céntricos y de mayor atractivo turístico" de seis de las principales ciudades españolas (Madrid, Barcelona, Sevilla, València, Málaga y Donosti"), donde las tasaciones "subieron en media un +9,1%" de 2010 a 2019 frente a "un +0,5% en el conjunto de los barrios no turísticos", señala el informe.

La influencia de las normas de regulación

Lo que sí parece claro es que la regulación del sector, que se traduce en un mayor control, afecta a sus dimensiones. Al menos eso es lo que se deduce de la observación de los datos que ofrece el INE sobre la vivienda turística.

Los ayuntamientos de Barcelona y de València aprobaron a finales de 2021 y comienzos de 2022, respectivamente, sus actuales normativas sobre pisos turísticos, cuya vigencia coincide con un declive de la actividad en el que han desaparecido 12.000 en la primera (-25%), mientras la planta se estancaba en la segunda. 

Por el contrario, esa actividad registró en ese mismo periodo sendos aumentos del 9% y del 19%, con 4.000 locales más en cada caso, en Madrid y en Málaga, donde su desarrollo carece de normas específicas más allá de las urbanísticas y las que rigen la propiedad horizontal. 

"Parece que la regulación tiene algún efecto, aunque habría que determinar si eso influye en los precios del alquiler" residencial, señala Gigling, quien, al mismo tiempo, no descarta que en esa reducción de la oferta pueda tener relación con un incipiente pinchazo de una eventual burbuja en ese sector.