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Quince cosas que deberías saber para alquilar un piso a partir de este miércoles

El Gobierno amplía desde este miércoles a cinco años el plazo para arrendar una casa a particulares y a siete cuando el dueño es una empresa, limita a una mensualidad las fianzas en efectivo y a dos las prestadas con avales y pone topes a la subida de las rentas.

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El negocio del alquiler se ha disparado en más de 2.000 millones de euros en seis años. / EFE

¿Cómo afectan a quienes viven de alquiler las nuevas normas incluidas en el decreto que entra en vigor este miércoles? De una manera limitada, ya que el texto blinda con una cláusula las condiciones de los contratos ya vigentes salvo que propietario e inquilino pacten acogerse a las nuevas.

El decreto, aprobado el pasado viernes por el Consejo de Ministros y pendiente de convalidación por el Congreso a principios del año que viene, considera que “la reforma liberalizadora de 2013, pese a haber movilizado alrededor de 700.000 pisos, no ha tenido efectos moderadores en los precios y “ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda”, lo que ha situado a miles de hogares en una situación de “gravedad”.

La evolución de los precios del alquiler muestra tres etapas en lo que va de década: un aumento de dos puntos hasta finales de 2012 seguida de una caída de uno y medio en los tres años siguientes para ganar casi dos y medio a partir de entonces y situarse en niveles de récord, según indican los datos del IPC. Sin embargo, otras fuentes apuntan a un incremento mucho mayor.

El Gobierno estima que el porcentaje de familias que viven de alquiler creció poco más de dos puntos y medio (del 20,3% al 22,9% de los casi 18,5 millones de hogares) entre 2011 y 2017, mientras que, según la Encuesta de Presupuestos Familiares, en ese mismo periodo el volumen de dinero destinado a pagar el arriendo de viviendas principales aumentó en más de un 14% para pasar de 14.434 a 16.484 millones de euros.

Un crecimiento desorbitado en la práctica, a la vista de la evolución del mercado y la de los precios oficiales, que se ha traducido, según los datos del Consejo General del Poder Judicial en casi 180.000 desahucios por impago en solo cinco años: 691 por semana.

Un niño sujeta un cartel en una concentración contra un desahucio. EFE

Estas son las condiciones que deben cumplir los contratos que se firmen a partir de este miércoles, 19 de diciembre, y a las que quedarán supeditados los anteriores siempre que así lo acuerden propietario e inquilino:

¿Cuándo vence mi contrato?

Depende. Salvo que tenga una duración determinada, las prórrogas, incluidas las de los acuerdos que no incluyan un plazo, pasan a ser anuales hasta los cinco años si el propietario es un particular y hasta siete si el dueño es una empresa. Transcurrido ese periodo, si ninguno de los dos (inquilino o propietario) comunica al otro con un mes de antelación la rescisión del contrato este queda prorrogado por tres años más. Los límites eran de tres y de uno hasta ahora.

¿Puedo rescindirlo?

Sí, siempre que se lo comunique al dueño con una antelación de treinta días a la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga. En caso de discrepancia, corresponde al inquilino probar en qué fecha entró en la casa.

¿Cómo quedan las fianzas?

A partir de ahora quedan limitadas a una mensualidad en el caso de las viviendas (dos si es mediante avales) y a dos cuando se trate de un arrendamiento para otros usos. Hasta ahora el límite era de cuatro. Ese depósito no es revisable durante los primeros cinco o siete años, según se trate de un particular o una empresa, aunque “cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente”. La fianza en metálico generará intereses si el propietario tarda más de un mes en devolvérsela al inquilino.

¿Cuándo y cuánto pueden subirme el precio?

Solo al final de cada año de vigencia del contrato y únicamente en las condiciones previamente pactadas. “En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos”, establece el decreto. Si el contrato no recoge de acuerdo con qué índice se revisa (suele ser el IPC), la referencia será el último dato de variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. En los contratos de renta reducida la subida no podrá superar en ningún caso el IPC.

¿Qué hago si me quieren subir el alquiler por una obra de mejora?

En los cinco o siete primeros años de vigencia del contrato, según quien sea el propietario, eso no es posible. A partir de entonces, las subidas pueden equivaler a la cifra resultante de aplicar al coste de la reforma (descontadas las subvenciones) el interés legal del dinero al acabar las obras (lleva tres años en el 3%) más tres puntos, aunque sin que ese encarecimiento pueda superar en ningún caso el 20% de la renta que ya pagaba. El aumento, para el que el dueño deberá entregar al inquilino por escrito sus cálculos y las facturas en las que se basa, entra en vigor al mes siguiente de finalizar los trabajos. Esto es aplicable a las obras de mejora, pero no a las de conservación.

¿Y si el dueño me quiere cargar los impuestos del piso?

Si así lo han pactado, deberá pagarlos, ya que la normativa contempla que el inquilino pueda asumir el coste de los “servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios”, lo que incluye los gastos de comunidad, pero no si no existe un acuerdo por escrito que incluya la cuantía de esos conceptos en la fecha de inicio del contrato.

¿Y si mi casero es el ayuntanmiento o la comunidad autónoma?

El decreto elimina la obligatoriedad de endosar al inquilino el pago del IBI en los pisos de alquiler social públicos, y los consistorios podrán bonificar hasta el 95% ese impuesto en las viviendas de arriendo a precio limitado.

¿Qué ocurre si el dueño necesita el piso?

El decreto establece limitaciones. Puede recuperarlo si lo necesitan para vivir él o ella (incluidos los casos de separación y divorcio), sus padres o sus hijos, pero solo si esa situación se da en el primer año de vigencia del contrato y siempre que lo comunique con al menos dos meses de antelación.

¿Y si resulta que no era cierto o se retrasa? 

Si no lo ocupa en tres meses, y salvo que sea por causas de fuerza mayor, el propietario está obligado a readmitir al inquilino en los treinta días siguientes con las mismas condiciones, además de indemnizarle por lo que le costó el traslado. En ese momento comienza a correr de nuevo, desde cero, el plazo de cinco o siete años. Alternativamente, puede reclamar al dueño que le pague una mensualidad por cada año que faltara para completar el periodo máximo de ocupación.

¿Qué pasa si me han alquilado un piso que no era de quien me cobra?

Puede seguir en ella hasta que se cumplan los cinco o los siete años si quien se lo arrendó se hizo pasar por el dueño “en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario”, aunque este último siempre podrá impedir que haya nuevas prórrogas más allá de los cinco o los siete años.

¿Y si el dueño vende el piso?

Depende. El Código Civil establece que quien compra una finca arrendada “tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario”. En ese caso, corresponde “indemnizar los daños y perjuicios causados” al inquilino.

¿Qué pasa si muere el titular del contrato?

Cuando la duración prevista supera los cinco años con un particular o los siete con una empresa, inquilinos y dueño “podrán pactar que no haya derecho de subrogación” si el fallecimiento se produce transcurridos esos plazos o que la subrogación quede limitada a esos periodos.

¿Puedo recuperar la casa si el dueño la ha vendido?

Sí, siempre que se trate de inmuebles con una sola vivienda. En ese caso, el inquilino puede ejercer el derecho de tanteo y retracto; es decir, adquirirla por el mismo precio que figura en la escritura por la que el propietario se la ha vendido a un tercero. Sin embargo, eso no será posible en los casos de venta en bloque de todas las viviendas y locales que ese dueño posea en el edificio y cuando la operación incluya el traspaso de todos los pisos y locales del edificio a un mismo comprador.

¿Cuándo van a desahuciarme si no puedo pagar el alquiler?

El decreto establece nuevas condiciones para los desahucios por impago de las rentas de arriendo. Así, partir de este miércoles el requerimiento de pago debe informar al inquilino de que puede acudir a los servicios sociales. Si estos detectan una situación de vulnerabilidad deben comunicársela “inmediatamente” al juzgado, que puede suspender el lanzamiento un mes en el caso de propietarios particulares y de dos cuando el dueño es una empresa para que se cumplan las medidas que proponga la Administración.

¿Hay alguna medida para los propietarios?

Sí: excluye del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales “los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente” y faculta a las comunidades para limitar la existencia de pisos turísticos siempre que haya una mayoría de tres quintas partes de los vecinos.