La vivienda en Madrid sigue hinchando la burbuja frente a la moderación de las grandes capitales europeas

El negocio inmobiliario en Madrid sigue viento en popa. Tanto que el incremento de los precios de mayo, del 4,9% en términos interanuales -según datos del portal Idealista, que corroboran otras fuentes como de Bloomberg City Tracker-, sorprende a los analistas.

Esta impresión de los expertos se debe a que estamos en una época en la que los mercados inmobiliarios de las grandes capitales occidentales han iniciado maniobras más o menos bruscas de aterrizaje ante los riesgos de una fuerte paralización de la actividad y las nuevas subidas de tipos de interés.

La restricción del crédito y la anemia económica darán alguna vuelta de tuerca más a las ya de por sí mermadas capacidades adquisitivas de los hogares. En especial, a familias con hipotecas en curso, aunque también a quienes tratan de concretar préstamos para la compra de viviendas.

El escenario para financiar inmuebles no es precisamente el más idóneo en la actualidad. Pese a ello, en la capital de España el mercado parece haberse situado al margen de la prudencia que ha arraigado ya en otras grandes capitales.

El riesgo de un colapso crediticio ante próximos encarecimientos del dinero, que el BCE da por hecho, ha elevado el grado de confusión.

Y lo ha hecho hasta el punto de que varios analistas muestran su perplejidad por la intención de las autoridades madrileñas de seguir estimulando un negocio en estado de ebullición con sus compromisos de no aplicar la ley de vivienda y con su negacionismo a aceptar la existencia misma de zonas tensionadas en la capital.

Irene Lebrusan, socióloga urbana e investigadora del International Centre on Aging, trasladaba a Bloomberg esta paradoja de forma elocuente: "En Madrid ha irrumpido un doble fenómeno, el de la turistificación y el de la gentrificación, que ha propiciado que las familias compitan con fondos de inversión y patrimonios extranjeros".

Lo hacen, asegura, dentro de una cultura en la que "la vivienda se sigue entendiendo como una inversión, en vez de un bien que acarrea una serie de funciones sociales", explica.

"En Madrid conviven familias con fondos de inversión y patrimonios extranjeros en la búsqueda de vivienda", dicen los sociólogos urbanos

La pertinaz subida de los precios de las viviendas señala a Madrid como la capital con más amplia extensión de áreas bajo tensión de precios, a la espera de una hipotética puesta en liza de los límites al alquiler de la ley de vivienda y de las medidas de promoción de vivienda pública, que añadiría mayor oferta (y demanda) a la capital, ya con señales nítidas de desequilibrios en el mercado.

A los ojos de los inversores, son las medidas legislativas del Gobierno estatal las que les provocan dolores de cabeza por las perspectivas reales de que "se reduzcan sus retornos de beneficios", reconoce Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes, a Bloomberg.

"Es duro para nosotros acudir a unos inversores para discutir con ellos las zonas donde se aplicarán los límites al alquiler", dice.

Esto se debe a que hay contagio de precios de la almendra central capitalina a distritos de población trabajadora, como Carabanchel o Villaverde, donde la subida ha sido palmaria con repuntes del 8% respecto a mayo de 2022.

Madrid mantiene la ebullición del sector

El repunte del 4,9% de los precios residenciales en la capital española rompe la tendencia bajista de las ciudades europeas (sólo Milán, con un alza del 3,6% parece seguir su estela) con descensos del 1,1% en Londres, del 12,7% en Viena, y signos de tensión en los mercados inmobiliarios escandinavos, en especial en Estocolmo.

El termómetro inmobiliario Bloomberg City Tracker certifica que la corrección que experimenta la capital austriaca supera con creces a la de su homóloga sueca, que se ha anclado en una caída del 1,5% en mayo, tras el receso del 6,4% de abril y de registrar descensos de dobles dígitos en 2022.

Las estrictas leyes hipotecarias de Austria, unidas a la política monetaria restrictiva del BCE, han drenado la demanda y empujado los precios a la baja hasta promediar los 7.084 euros por metro cuadrado, con los expertos anticipando futuros retrocesos y avisando del riesgo de insolvencias e impagos crediticios.

La trayectoria inmobiliaria en Europa dibuja una montaña rusa cuyo viaje se inició con impulsos generalizados por los incentivos fiscales y monetarios post-covid.

Pero en su ciclo han calado las caídas libres, a raíz del viraje que los bancos centrales han emprendido para contener la espiral inflacionista. Todos los distritos de Viena y Estocolmo constatan retrocesos de precios, al igual que una docena de capitales de la eurozona.

Incluso esta tendencia se replica en Dublín, otro mercado en efervescencia en los últimos meses, que ya registró en marzo una pérdida del 2,4%, con su Gobierno sopesando aprobar reestructuraciones controladas de los pagos hipotecarios para las familias irlandesas. En abril amortiguó su descenso hasta el 1%, por la carestía creciente de las deudas prestamistas.

En España, para García Egotxeaga, el sector inmobiliario en el conjunto del territorio "empezará a ralentizar sus compraventas", aunque sin afectar aún a "los precios de las propiedades, que se mantendrán al alza".

Panorama global oscilante

El panorama global de los precios de la vivienda es oscilante, con predominio de los aterrizajes y, en cualquier caso, con vuelos rasantes en las grandes urbes.

Las australianas, por ejemplo, conservan ritmos en positivo en los últimos tres meses contabilizados (entre enero y marzo), mientras en el conjunto de EEUU los indicadores federales detectan un modesto repunte del 1,6% desde su nivel más bajo, en enero.

Goldman Sachs sostiene que el ajuste de precios aún debe trasladarse a las compraventas, una conexión que aún no se ha producido

JP Morgan Chase cree que la aportación del sector inmobiliario americano al PIB será testimonial este año, en sintonía con la de este sector en la Eurozona. Si bien, como avisa Goldman Sachs, "las caídas del precio de la vivienda aún deberán trasladarse a las compraventas, una conexión que aún no se ha producido, pero que está delante de los ojos de los inversores".

Este es un ajuste necesario y que lleva tiempo, porque el valor promedio de las ventas anteriores al mes de marzo de 2022, cuando la Reserva Federal inició la primera subida de tipos, era entonces un 41% más alto que en los cinco ejercicios precedentes y ya antes de la pandemia se había ajustado a los registros históricamente elevados que antecedieron a la crisis financiera de 2008.

En la actualidad, el coste de las viviendas, según indicadores globales como el de The Economist, está tan solo un 3% por debajo del techo marcado en 2022 (si bien, una vez ajustados los efectos de la inflación, se mantienen entre un 8% y un 10% por encima).

En opinión de sus expertos, este aterrizaje global aparentemente controlado, aunque brusco en ciertas zonas del planeta, responde a una triple circunstancia: la migración, la acumulación de ingresos entre las familias durante el bienio del coronavirus y las nuevas preferencias personales.

Los mercados inmobiliarios en Norteamérica, Europa o Australia atraviesan turbulencias

La demanda de viviendas ha crecido en Canadá y Australia por la intensidad de sus migrantes. Al igual que en Reino Unido, donde el coste del alquiler de nuevos apartamentos se elevó un 16% el pasado año, cuando las secuelas del brexit propiciaron un efecto llamada de trabajadores del exterior para cubrir puestos laborales de baja cualificación y retribución.

En EEUU, la salud financiera de los hogares hizo que las ratios de calidad crediticia de los bancos mejoraran de forma exponencial, mientras en Europa las hipotecas variables pasaban del 40% en 2011 a menos del 15% en 2021, antes de la escalada de tipos.

El "exceso de los ahorros familiares", con billones de dólares de disponibilidad a uno y otro lado del Atlántico, sin embargo, se ha esfumado.

Por último, el cambio de demanda por el boom del teletrabajo (que cambió la preferencia social hacia casas amplias y con terreno, frente a los apartamentos urbanos) fue patente tras la crisis sanitaria, pero ahora, con tipos al alza, revierte su tendencia.

El informe de UBS Global Real Estate 2023 apuesta por "una corrección continuada" para adecuarse "al encarecimiento del dinero" y readaptarse a las previsibles subidas de tipos de la segunda mitad del año, hasta que la inflación toque techo y el dinero vuelva a valores más neutrales.