"La restricción crediticia puede además verse agravada por una mayor prudencia en la concesión en un contexto de pérdida del valor latente de determinados activos en poder de los bancos, especialmente de la deuda suscrita cuando los tipos eran muy bajos o incluso cero", pronostica Funcas, el think tank de la fundación de las antiguas cajas de ahorro, en la presentación del último número de Cuadernos de Información Económica, que dedica varios trabajos a la evolución del sistema bancario y del mercado hipotecario.

Lo que viene a decir ese pronóstico es que, visto lo ocurrido en EEUU con el Silicon Valley Bank y en Suiza con Credit Suisse, abocados a la quiebra al quedarse sin capacidad de maniobra para cubrir la retirada de depósitos de sus clientes por el escaso empaque de su cartera de activos, la banca española va a ser más restrictiva a la hora de conceder nuevos préstamos. Serán más escrupulosos especialmente con los préstamos hipotecarios ante la eventual fragilidad financiera de los deudores.

De este modo, buscarán eludir tensiones a corto plazo y evitar los riesgos de sufrir una nueva indigestión de ladrillo como la de la pasada década, en la que superó las 400.000 ejecuciones hipotecarias.

En cualquier caso, no se trata de un proceso que haya comenzado con la crisis bancaria iniciada en EEUU, sino que las restricciones comenzaron a aparecer hace ya unos meses, antes de que esa inestabilidad se convirtiera en el tercero de los factores principales que están cortocircuitando el acceso de las clases medias y bajas a la financiación para acceder a una vivienda en propiedad.

"Durante el tercer trimestre de 2022, los criterios de concesión de préstamos y las condiciones aplicadas se endurecieron de forma generalizada, tanto en España como en el conjunto del área del euro, y fue en el segmento de crédito a hogares para adquisición de vivienda donde el endurecimiento habría sido más acusado", señalaban Álvaro Menéndez y Maristela Mulino, de la Dirección General de Economía y Estadística del Banco de España, en su análisis del mercado crediticio, en el que destacan que "el ritmo de contracción de la oferta en este segmento habría sido el más elevado registrado en un trimestre desde 2008".

Esa restricción, añaden los analistas, "sería fundamentalmente consecuencia de un aumento de los riesgos percibidos [por los bancos], vinculados al deterioro de las perspectivas económicas generales y del mercado de la vivienda, y, en menor medida, al empeoramiento en la solvencia de los prestatarios, a una menor tolerancia al riesgo por parte de las entidades financieras, a los mayores costes de financiación soportados por los bancos y a una menor disponibilidad de fondos".

Ese repliegue por la parte de la banca, intensificado con las turbulencias desatadas a principios de marzo en el sector financiero, se añade a otros dos factores: la vertiginosa subida del euríbor (que ha crecido cuatro puntos en un año para encarecer las hipotecas a un ritmo desconocido) y el aumento de los precios de la vivienda como consecuencia del bloqueo de la cadena de suministros.

Esta combinación está levantando una barrera cada vez más difícil de superar para las familias de clase media y baja, que afrontan, al menos mientras se mantenga esa tormenta, un proceso de exclusión del mercado hipotecario, ya sea por no poder asumir los pagos o por la imposibilidad de obtener la financiación.

"El problema está en los costes, que han tenido unos aumentos enormes en materiales como el hierro la energía", señala Cristina Garcés, agente de la propiedad inmobiliaria (API, según sus iniciales) en Zaragoza y fundadora de Aportalia, una red de ámbito estatal que enlaza a varias decenas de agencias del ramo. La experta considera que, en este escenario, resulta "normal que mucha gente se quede fuera del mercado de la hipoteca. Los intereses han subido, aunque en realidad son los normales y resultan más bajos que los de los años 80 y 90, y van a seguir subiendo, de eso no tengo la menor duda".

¿Y eso es bueno, malo o neutro? Depende, como casi todo, de quién observa el fenómeno y de la perspectiva desde la que lo hace. "Con la hipoteca, aunque a veces parece que no lo entendemos, quizás por un problema de educación financiera, lo que se hace es comprar dinero. Y su precio se esta encareciendo mucho" en los últimos meses, explica Julio Tejedor, codirector de la Cátedra de Vivienda de la Universidad de Zaragoza, que recuerda cómo, en ocasiones, "la hipoteca puede ser una trampa para las familias, que se quedan indefensas en caso de crisis personal".

“Hay que buscar fórmulas de acceso que no pasen por la compra”

Tejedor coincide con Garcés y con los analistas en pronosticar que "los bancos van a hacer análisis de riesgo más duros y van a ser más restrictivos" a la hora de conceder hipotecas, algo que considera apropiado: "Quien queda desprotegido cuando conceden créditos de manera irresponsable son las familias y también es positivo que los bancos hagan su trabajo. Va a haber hogares a los que, al denegarles la hipoteca, les van a ahorrar un problema".

"Puede que no sea malo que haya restricciones en el acceso al crédito", plantea Tejedor, ya que, "quizás el problema no está en la financiación de la compra sino en la fórmula de acceso a la vivienda y lo que hay que hacer sea buscar fórmulas para que el acceso de los hogares a la vivienda no pase necesariamente por la compra", como las cooperativas de uso o el aumento del parque social, que en el caso de España no llega al 2% del parque frente a ratios del 20% en países como Alemania.

"Hay que trabajar en fórmulas de acceso que no aten a la vivienda", anota, mientras remarca que en una coyuntura como la actual "la respuesta no debería consistir tanto en bajar los tipos como en buscar otras fórmulas. Si la única alternativa es la compra de la vivienda se crea una demanda rígida que queda obligada a pasar por el mercado hipotecario".

En cualquier caso, el endurecimiento de las condiciones de ese mercado están fuera de duda, con los precios de las casas, los intereses de las hipotecas para comprarlas y las exigencias de los bancos para concederlas en ascenso de manera simultánea.

"La subida del euríbor ha enfriado el mercado de la vivienda", en el que "las compraventas se han desacelerado y la curva de precios empieza a doblegarse", aunque, "de momento, no puede decirse que plantee un riesgo macroeconómico excesivo", explica el director de Coyuntura Económica de Funcas, Raymond Torres, en el último número de Cuadernos.

En el artículo advierte de que, aunque "en un plazo más largo, la clave estará en la evolución del empleo, principal determinante de la capacidad de devolución de los préstamos por parte de las familias", los hogares "con niveles de ingresos bajos o medio-bajos" que se han endeudado con hipotecas a tipo variable en los últimos años "sí se enfrentarán a una fuerte elevación de las cargas financieras en comparación con su renta disponible".

185.000 casas pagadas al contado

Torres estima que, para una hipoteca media (145.000 euros a 25 años), "cada punto porcentual de incremento del euríbor encarece la cuota mensual cerca de 43 euros", mientras que, como consecuencia de la aplicación del "sistema francés" de liquidación, para "aquellas que apenas han empezado a amortizarse" ese coste "sube hasta 73 euros mensuales", lo que supone casi 900 al año; es decir, algo más de 3.500 al acumular el indicador 3,5 de subida desde que hace un año abandonó los registros negativos.

"En todo caso, se trata de valores promedio que no reflejan la disparidad de situaciones" existentes, matiza, ya que, "por una parte, la subida del euríbor no influye en el coste de los préstamos ya contraídos a tipo de interés fijo, aunque sí encarece la nueva oferta de esos préstamos por parte de las entidades" financieras.

Torres cifra en alrededor de 260.000 "el número de familias especialmente vulnerables ante el alza del euríbor" por tener un nivel de ingresos medio o bajo y afrontar el pago de hipotecas de interés variable contratadas en los últimos cinco años, cuando los diferenciales que se añaden al índice rondaban el 2%.

"Algunos colectivos, especialmente los hogares endeudados a tipo variable en el periodo más reciente y con niveles de ingresos bajos o medio-bajos, se enfrentan a una fuerte elevación de las cargas financieras en relación a su renta disponible", resume, lo que "aboga por la importancia de medidas focalizadas en los colectivos vulnerables".

Esta coyuntura de expulsión del mercado hipotecario y de aumento de las dificultades para acceder a la vivienda en propiedad convive con un creciente volumen de adquisiciones de viviendas que se pagan al contado, sin hipoteca, y que el año pasado, según sale de cruzar los datos de la compraventa de viviendas y de la contratación de créditos que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE), alcanzó las 185.880 operaciones, con un promedio de 15.490 mensuales.

Supusieron el 28,6% del total, el registro más elevado en cuatro años aunque inferior al del periodo 2003-2018, en el que nunca bajó de 30%. La tasa superó esa cota de nuevo tanto en diciembre como en enero.

Ese perfil de comprador responde al de un inversor, ya sea particular o empresarial, que normalmente adquiere la casa como una inversión con la que obtener rendimientos sacándola al mercado del alquiler, una práctica que lleva años tirando al alza del precio de los arriendos.