Fondos, empresas y renovables disparan la compraventa de tierras e hinchan una burbuja rústica

"Es un tema complejo y multidimensional. Los mercados de la tierra son locales y con grandes diferencias en las operaciones que se realizan en ellos", señala José Luis Miguel, director técnico de la organización agraria COAG, sobre el 'calentamiento' de precios y el aumento del número de operaciones de compraventa de suelo rústico que se está registrando en España.

Los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), reflejan cómo se han encadenado dos años con más de 150.000 transacciones de fincas rústicas, volúmenes que no se alcanzaban desde finales de la primera década de este siglo, cuando el sector inmobiliario andaba loco por disponer de suelo en los cascos urbanos y en sus inmediaciones, mientras que los registros del Ministerio de Agricultura apuntan a una tendencia al alza de las cotizaciones, aunque con amplias diferencias por comunidades y cultivos, mientras algunos gobiernos autonómicos como el de La Rioja sitúan el encarecimiento en un 20% en cuatro años, otros como el de Castilla y León lo cifran en 8% en seis y algunos como la Junta de Andalucía lo estiman en apenas un 1% en un lustro y con tendencia a la baja.

La disponibilidad de suelo rústico por la superficie de la comunidad se sitúa como uno de los factores clave para la evolución del precio, algo que explicaría el encarecimiento del 11% registrado en Madrid entre 2018, año previo a la pandemia y al desmesurado despliegue de las renovables, y 2021 mientras la existencia de aprovechamientos agrarios intensos se perfila, por la mayor competencia para disponer del recurso, como elemento fundamental en comunidades como Murcia (8,7%), La Rioja (8,5%) y Navarra (4,75%). 

¿Se trata de una burbuja similar a la del suelo urbanizable que convivió con la inmobiliaria de principios de siglo? No lo cree así Regino Coca, CEO de Cocampo, una inmobiliaria especializada en fincas rústicas, para quien "en general no la hay. Hay tanto campo disponible y tanta diversidad de situaciones que no hay riesgo. El escenario cambia en veinte kilómetros".

No obstante, admite que esas tendencias 'burbujeantes' y de aumento de precios por la intensidad de la demanda "pueden darse cuando se trata de parcelas de regadío con agua asignada en algunas zonas como las cuencas del Guadalquivir, el Guadiana y el Ebro, y por la competencia por ellas entre agricultores y promotores de renovables", una disputa que también se produce con "tierras que sean al mismo tiempo atractivas para instalar renovables si están cerca de polígonos industriales y de ciudades y adecuadas para cultivos agrícolas".

En ese escenario, la falta de relevo generacional en el campo con la jubilación de los agricultores de edad avanzada (el 41% de los propietarios tiene más de 65 años), el cambio de manos del suelo por su fallecimiento, que según el caso desemboca en el troceo de la propiedad o en ventas en lote tras la herencia, junto con la irrupción de nuevas empresas y modelos de negocio de carácter industrial y el despliegue de las renovables confluyen como causas principales de ese calentamiento del mercado inmobiliario rústico junto con la aparición de nuevos intereses en el mercado de segundas residencias tras la pandemia y el mantenimiento de otras presiones como la demanda urbanística en áreas como Baleares.

"Los particulares están comprando fincas de recreo. Después de la pandemia ha cambiado la tendencia a buscar una segunda residencia en la playa y hay más preferencia por fincas de hasta cinco hectáreas en zonas de campo y ubicadas a menos de dos horas de la vivienda habitual que pueden disfrutarlas todo el año", anota Coca.

No obstante, los principales vectores de demanda siguen teniendo que ver con la agricultura, en la que la entrada de nuevos actores de carácter industrial y la irrupción de modelos de negocio basados en la uberización han intensificado los procesos de concentración de la propiedad, achique del minifundismo y expulsión del pequeño agricultor y su modelo de explotación familiar. 

En este sentido, resulta llamativo que en un proceso de desaparición de explotaciones agrarias, que según los datos del INE acumulan una reducción del 7,5% en una década y otra del 48,2% en dos, en los últimos diez años solo se registren aumentos en las explotaciones de menos de una hectárea, que pasan de 81.000 a 138.000, principalmente por el troceo de las haciendas familiares en las herencias, y las de más de cien, que se incrementan casi un 10% para acercarse a las 56.000 en pleno repunte de la concentración.

Empresas y fondos de inversión buscan grandes fincas 

"En el campo están entrando fondos de inversión y empresas que buscan grandes fincas de regadío en las que instalan grandes plantaciones, siempre ligadas a la disponibilidad de agua, como está ocurriendo con el olivo intensivo, el pistacho o la almendra", señala Miguel, que llama la atención sobre cómo esos procesos de concentración conviven con otros de cambio de modelo de negocio.

"Lo peligroso de la uberización del campo es el control de determinadas facetas del proceso productivo y de la comercialización" en las que no interviene el agricultor, añade, en un modelo que se va extendiendo y que expone a los propietarios a los riesgos de deslocalización y de abandono del negocio si estos, a menudo con rasgos burbujeantes, no alcanzan los rendimientos que esperan los inversores, algo que comienza a ocurrir con cultivos como los de la pitaya en el sur de España o la almendra en la mitad norte como consecuencia de la sequía.

"El tejido productivo de los pueblos no se va a deslocalizar, pero sí puede hacerlo el negocio", anota el director técnico de COAG, quien reivindica "el interés social de mantener el tejido productivo local" y contrapone la "irrupción de agentes externos con otros modelos de negocio" en la adquisición de campos y la evolución de la producción con "la compra de tierras por parte de agricultores locales, a menudo tras la muerte del dueño y después de haberlas cultivado durante años como arriendo. Ese proceso de 'hormiguitas' con el que se van agrandando las fincas es el lógico para un mayor dimensionamiento de las explotaciones".

Miguel y Coca coinciden en la necesidad de fomentar el cooperativismo y de reorientar el papel de las cooperativas como canalizadoras de medios ante los procesos de digitalización y de transformación tecnológica que se están dando en la agricultura.

"Tiene que haber una dinámica colaborativa entre los agricultores para la que las cooperativas aparecen como el instrumento idóneo", señala el primero, mientras el segundo anota que "deben transformarse para pasar a ser la vía de entrada de la tecnología y colaborar en la creación de economías de escala y en los procesos de concentración de la tierra. El que pretenda ganar dinero en el campo tiene que tener tamaño y debe invertir en tierra y en maquinaria".

La demanda de suelo rústico para las renovables

A esos factores que intervienen sobre la estructura de las explotaciones se les añade la demanda de suelo para instalar centrales de energía renovable, cuyos promotores combinan la compra de suelo con la oferta de arriendos de hasta 2.000 euros por hectárea y año, aunque la horquilla habitual se sitúa entre 1.000 y 1.500, una cantidad superior al rendimiento neto que pude ofrecer cualquier cultivo extensivo de cereal y que, además resulta compatible con las subvenciones comunitarias. 

"Ese rendimiento no se saca en la agricultura", señala el director técnico de COAG, que alerta de cómo con el despliegue de las renovables "hay tal presión sobre la tierra que están echando al agricultor".

Ese modelo, por otro lado, comienza a tener efectos secundarios negativos sobre otras actividades asociadas a la agricultura y que en las últimas décadas se han convertido en el principal medio de vida de miles de familias en el mundo rural, tal y como ocurre con el agroturismo, por el deterioro del paisaje que provoca la presencia de bosques de aerogeneradores y de mares de placas, o con los frágiles ecosistemas económicos y sociales que se han ido generando en torno a los embalses, en los que el Miteco (Ministerio para la Transición Ecológica) está decidido a autorizar la instalación de parques de placas solares flotantes que impulsan varias empresas eléctricas, y que, además, suponen en la mayoría de los casos la revictimización a manos del sector energético, de nuevo con la aquiescencia del Estado, de valles que ya sufrieron desplazamientos e inundaciones con la construcción de las presas.

Los promotores de energías renovables "al principio solo arrendaban tierras, después pasaron a comprar pensando que más adelante no sería posible utilizar otros terrenos para esa actividad y ahora vuelven a arrendar", explica Regino Coca, que destaca una particularidad en esos procesos: "optan por el arriendo en zonas rurales y por la compra cerca de las ciudades, donde llega a generarse una competencia con los promotores inmobiliarios, como está ocurriendo en el sur de Madrid".