L'índex de control de preus dels lloguers és una realitat des d'aquest dissabte als 140 municipis catalans declarats zona tensionada en matèria d'habitatge, on viuen 6,2 milions de persones, el 80% de la població. Després d'acumular diversos endarreriments, finalment comença a aplicar-se una de les regulacions derivades de la Llei estatal de l'habitatge, aprovada el maig de l'any passat. Es tracta d'una normativa llargament reivindicada pel moviment per l'habitatge, sobretot després que el Tribunal Constitucional tombés fa dos anys la llei catalana.

D'entrada, l'índex de preus només s'aplicarà a Catalunya, ja que és l'única autonomia que ha demanat que part de les seves localitats fossin declarades zona tensionada. Per aprofundir en la nova normativa, el que implica, si pot o no funcionar, els forats que té i quins passos més caldrien per garantir el dret de l'habitatge, entrevistem la portaveu del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo. La també investigadora de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona subratlla que "com més negoci i més bé d'inversió és l'habitatge, menys dret és i està menys a l'abast de la gent que l'ha de fer servir".

D'entrada, com valoreu l'índex de preus del lloguer que tot just entra en vigor?

Fa deu anys era impensable aconseguir regular el preu dels lloguers i que es posés un topall, per tant és una passa endavant molt important acceptar que el mercat de lloguer s'ha de regular. S'ha posat molta atenció a l'índex, però la mesura més important de la regulació és el topall, és a dir, que d'un contracte al següent el preu no pugui augmentar, perquè afecta tothom. Pel que fa a l'índex, la llei diu que si vius en un pis d'algú que en té cinc o més i estàs per sobre de l'índex t'hauran d'abaixar el preu obligatòriament en el següent contracte, i tots aquells pisos que entrin per primera vegada al mercat tindran l'índex com a preu màxim.

Evidentment no és l'índex que voldríem, perquè reflecteix els preus de mitjana del mercat i voldríem que estigués relacionat amb la capacitat adquisitiva de la població. El que fa és forçar a abaixar els preus a aquells grans tenidors que hagin portat a terme pujades abusives. Per a nosaltres, però, té diversos problemes. El primer és que és un ventall i tots sabem que el sector immobiliari sempre intentarà posar el preu màxim. Segon, hi ha criteris autovaloratius que poden ser una trampa, com ara que el propietari digui que el pis està en perfecte estat i ningú ho controli. Un altre problema és que ara marca els preus mitjans del 2022, però s'ha d'actualitzar anualment, de manera que quan posi la xifra del 2023 o del 2024 ens podem fotre una castanya molt important... Més que d'un any concret, l'índex hauria de reflectir la mitjana de preus dels últims 10 anys.

Sempre hem escoltat que el mercat de l'habitatge de lloguer a Barcelona està molt atomitzat, però les dades més recents mostren que hi ha una concentració creixent en favor dels grans tenidors.

L'Observatori Metropolità de l'Habitatge diu que vora el 40% de l'habitatge de lloguer a Barcelona està en mans de rendistes que en tenen quatre o més, això és gairebé la meitat del mercat. Evidentment la llei no és com la catalana, que deia que tothom que estigués per sobre de l'índex ha de baixar el preu, però en tot cas, el pes dels grans tenidors no és menor. Dit això, seguirem escoltant el mantra que aquesta és una llei que empobreix el petit propietari, però justament l'any passat l'Idra va publicar un estudi sobre els propietaris que, a partir de les dades de l'Agencia Tributària, mostra com de mitjana cobren el doble que els llogaters sense tenir en compte les rendes immobiliàries que perceben. És a dir, que si tinguéssim una regulació realment bèstia que fes abaixar els preus un 40%, doncs seguirien en una posició econòmica millor que els llogaters.

Un dels problemes de la normativa és que no obliga el propietari a especificar quants pisos té, de manera que el llogater s'ha de buscar la vida per saber-ho?

La llei ha d'entrar en vigor i cal desplegar-la. Hi ha molta informació a la qual els llogaters no hi poden accedir de manera fàcil i gratuïta i això és un problema. El que no pot ser és que hagis de pagar per saber quants pisos té el teu rendista. La primera pregunta és com ho farem perquè la gent pugui tenir accés de manera fàcil a aquesta informació? La segona incògnita és que la llei diu que quan llogues un pis no et poden cobrar més del que havia pagat l'anterior llogater, això com ho comprovarem? S'hauria de desplegar un cercador, de manera que qualsevol persona pugui buscar quant val un pis i quant li cobraven a l'anterior llogater, perquè si no estem fent lleis que requereixen condicions que són impossibles de complir.

Precisament el control de l'aplicació de la llei és un altre dels seus problemes? Ho dic perquè, a diferència de la catalana, no estableix un règim sancionador.

Un cop més hem de veure com es desplega, però és inviable que la llei no tingui un règim sancionador. Els fons d'inversió i les immobiliàries han tingut vuit mesos de marge per fer pujades de lloguer fins a l'entrada en vigor de la llei, però és que les administracions públiques també han tingut vuit mesos per veure com es desplegaria i sembla mentida que quan entri en vigor ningú sàpiga si se sancionarà, on es miraran les dades... Algú haurà de desplegar un règim sancionador i pensem que ho hauria de fer la Generalitat, que és qui té les competències d'habitatge i ho hauria de fer a través d'una llei que ho lligui al règim sancionador de la llei de l'habitatge catalana del 2007.

Trobeu que la llei ara mateix té molts forats perquè els grans propietaris puguin incomplir-la?

Hi ha molts forats, però també els llogaters han canviat els darrers anys. Abans vivíem amb molta por, una mica amb la idea de "potser no em queixo que hi ha humitats perquè d'aquí a dos mesos m'han de renovar i si ho faig potser no em renovaran". I crec que hi ha hagut un empoderament i ens hem adonat que estem venuts si no ens organitzem entre nosaltres, fem negociacions col·lectives i fem valdre els pocs drets que tenim. Per tant, sí, la llei té forats, però els llogaters tenim claríssim que la defensarem com sigui, perquè és una llei que no ens dona la solució, però que ens dona eines. I qualsevol persona que es trobi en una situació d'incompliment el que ha de fer és venir al sindicat i el sindicat farà que la llei es compleixi.

No s'inclou la regulació del lloguer de temporada. Temeu que una part dels habitatges siguin desviats cap aquesta via?

Sí. Des que es va aprovar la llei vam dir que el problema més gran que tenia era el lloguer de temporada. Ens diuen que regular el preu dels lloguers fa que caigui l'oferta, però el que fa caure l'oferta és tenir forats com aquest. Si sense cap mena d'obstacle pots canviar un pis de lloguer habitual a un de lloguer de temporada o a un de turístic estàs creant un incentiu de fuga i una caiguda de l'oferta, no tant per la pròpia regulació com pel forat que té. Del que es tracta és de tapar aquest forat i es pot fer.

La gent se'n va al lloguer de temporada perquè hi obté més beneficis, perquè no té un límit de preus. Si inclous el lloguer de temporada dins del lloguer habitual i fas que estigui regit pel mateix topall de preus, ja hi ha menys incentius per derivar-lo. Es tracta d'equiparar les condicions de lloguer habitual i lloguer de temporada. La ministra ha admès que hi ha un desajust molt gran i és una cosa que s'ha d'abordar.

Si es compara amb la normativa que hi havia a Catalunya, l'estatal és força més laxa. Això respon a què el PSOE és més sensible a les pressions del sector immobiliari?

Definitivament. Joan Clos [exalcalde de Barcelona del PSC i exministre] fins al gener va presidir l'Associació de propietaris d'habitatges de lloguer (Asval) i el va substituir Helena Beunza, que va ser secretària d'Habitatge amb Ábalos de ministre [entre 2018 i 2020, en el primer govern de Pedro Sánchez]. En qualsevol altre àmbit, com l'energètic, això seria un escàndol, perquè són unes portes giratòries de manual, la dona que deia que no s'han de regular els lloguers ara cobra de la patronal! A Catalunya també en tenim exemples, i l'exsecretari d'Habitatge Carles Sala avui treballa pel col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària (API). Les sinergies que hi ha entre la classe política i la patronal immobiliària són la raó per la qual s'explica que visquem en un país on els llogaters gasten la meitat del seu sou en pagar els lloguers i això no s'entén.

Les últimes dades sobre els lloguers mostren com els contractes més recents a la ciutat de Barcelona ja se situen en els 1.178 euros mensuals de mitjana i en els 854 a Catalunya. Són uns preus molt per damunt del que permeten els salaris més habituals. Més enllà de la regulació dels lloguers, què més caldria per garantir l'accés a l'habitatge?

Sí, primer apuntar que quan vam regular els lloguers vam aconseguir que baixessin de mitjana a gairebé 900 euros [era el preu dels contractes del segon trimestre del 2021], això vol dir un increment de gairebé 300 euros des d'aleshores, és una bestiesa. La regulació dels lloguers espanyola figurava al pacte inicial entre Podemos i el PSOE, la quantitat de gent que viu escanyada i que ha hagut de canviar de pis des d'aleshores és increïble. La normativa arriba tard, però a partir d'ara els preus no poden continuar pujant i a partir d'aquí pensem que els preus han de baixar.

La regulació és una eina per començar a abaixar-los, però no ens podem quedar aquí. L'important és que els llogaters s'organitzin en seccions per propietari, ho hem fet amb Blackstone i amb molts veïns de La Caixa. Ara el sindicat deu tenir uns 200 blocs organitzats. I, per exemple, exigirem que tots els contractes que superin l'índex es renovin ja al preu que toca, encara que els restin quatre anys de contracte, i portar-los a la franja baixa de l'índex. I això com s'aconsegueix? Doncs ho haurem de veure.

Podem trobar-nos que els grans propietaris, com els fons d'inversió, es dediquin a crear múltiples filials per fer veure que tenen només tres o quatre pisos i evitar haver d'ajustar els lloguers a l'índex?

Això podria passar i és una cosa que Blackstone porta fent molt de temps. El tema és que no tenim clar què passarà amb els fons d'inversió. Van créixer en el món de l'habitatge en un moment on hi havia unes condicions molt favorables, per les socimis i perquè els tipus d'interès eren zero i tenien molta liquiditat. Però això ha canviat, els tipus d'interès han pujat i els llogaters estan més organitzats, hem aconseguit que els contractes s'allarguin a cinc i set anys, que els honoraris els pagui el propietari i regular els lloguers. I ara s'obre la pregunta de com es mouran ells i pot ser que perdin interès en el lloguer.

Hi ha molta discrepància en els treballs acadèmics al voltant de la regulació dels lloguers, si bé en el cas català l'únic publicat en una revista de primer nivell mostrava com la llei va fer reduir els preus entre un 4 i un 6% i no va fer caure l'oferta de pisos. D'altres diuen, però, que no és així. Com ho veieu?

En aquest país tenim un greu problema amb la producció de coneixement en matèria d'habitatge. Per posar un exemple, una de les universitats que és més prolífica, la Pompeu Fabra, té cinc càtedres d'habitatge. Una la paga l'APCE, l'Associació de Promotors i Constructors de Catalunya; una altra la paguen els API, els agents de la propietat immobiliària; una altra la paga Tecnocasa, una immobiliària; una altra, Metropolitan House, que és una promotora que es dedica a vendre pisos de fons d'inversió; i hi ha una cinquena càtedra que ve de les administracions públiques. Això és una broma. Que tinguis gent produint informes sobre la regulació del lloguer pagats per la patronal immobiliària no té cap credibilitat, més enllà de les incompatibilitats i de gent que, directament, està a sou de bancs. I això no és una cosa a menystenir, perquè aquests informes tenen impacte, afecten els legisladors, els col·loquen als mitjans, creen un estat d'ànim que les regulacions no funcionen, etc.

Jo no vull enganyar ningú i no diré que la regulació de preus és la solució i ha funcionat a tot arreu on s'ha implementat, simplement diré que no és veritat que hi hagi un consens acadèmic sobre que no funciona, com diuen ells. N'hi ha que diuen que no funciona, n'hi ha que diuen sí i n'hi ha que diuen sí si hi ha una sèrie de coses, com inspecció i sanció, si opera a la totalitat del mercat i funciona com a complement a altres polítiques d'habitatge.

I si entrem en el tema de l'oferta, una cosa és contenir els preus i l'altra són polítiques d'oferta. Clar que cal un esforç titànic per tenir molta més oferta pública i cooperativa d'habitatge, però el problema el tenim ara mateix. I el que sí que diu la recerca científica és que per molt que tinguis un parc públic potent, el mercat privat segueix captiu d'una lògica d'especulació. Per tant, si vols que creixi l'oferta, fes polítiques d'oferta, però el que no pots és demanar a la regulació que faci créixer l'oferta, perquè no és una política d'oferta. Hem de regular i, a més, acompanyar d'inversió pública en habitatge.

Comentaves abans que fa uns anys era impensable pensar que es regulessin els lloguers i no sé si sents que en aquest tema hi ha hagut un canvi de sentit comú, perquè les enquestes mostren com la majoria de la societat catalana ho defensa.

En ciutats com Barcelona una de cada dues mudances és forçosa, producte que no et renoven el contracte, t'apugen el lloguer i clar... El tema és que la població llogatera cada cop serà més gran i la població propietària cada cop serà més petita i concentrarà més propietats. En un context en què sabem que el 70% dels llogaters no heretaran mai res i que de l'altre 30%, la gran majoria heretarà una propietat compartida, seguir aquestes dinàmiques especulatives condemna la majoria de població a la pobresa absoluta.

Crec que hi ha una disputa i ells també han creat dispositius com Desokupa. Fa uns anys el sindicat va aconseguir guanyar el relat clarament i són idees de consens que els fons d'inversió són dolents i que especular i les pujades abusives són coses que estan malament. Però també ha calat un discurs com a resposta que no s'ha de menystenir. Tenir constantment la ràdio pública i la privada bombardejada per anuncis d'alarmes i de lloguer segur per si no et paguen els llogaters és una cosa que a poc a poc va permeant.

Al final la gran qüestió seria avançar en la desmercantilització del primer habitatge per tal de garantir-ne l'accés? Amb aquesta idea, teniu algun referent de polítiques a seguir?

Probablement Viena és l'exemple més emblemàtic, en tenir una part molt important d'habitatge públic, una part molt important d'habitatge molt regulat i una part de mercat lliure. Tot i que durant els anys de la bombolla dels lloguers, el mercat lliure ha doblat els preus, és a dir, que per molt que tinguis habitatge públic i que tinguis un segment regulat, el mercat lliure va per lliure en aquest sentit. I sí, crec que hauríem de caminar cap a la desmercantilització de l'habitatge, és molt fàcil d'entendre: quan l'habitatge és més negoci i és més be d'inversió, és menys dret i està menys a l'abast de la gent que l'ha de fer servir.

Hem de veure com hi caminem, evidentment calen regulacions molt més dures que facin que es limiti l'espectre lucratiu de les rendes immobiliàries. I això són regulacions de lloguer, són contractes molt més llargs que donin estabilitat i seguretat als llogaters i és assegurar-se que aquestes lleis es compleixen. Un altre aspecte molt important és que els llogaters tinguin més drets, com dret de negociació col·lectiva, dret de reconeixement sindical i dret de vaga, per un tema d'assequibilitat però també per crear un contrapoder que realment pugui aconseguir les mesures que dèiem abans. I cal inspecció per mirar que les lleis es compleixin i sancions quan no es compleixin. És un ventall de mesures, perquè ni només amb habitatge públic, ni només regulant solucionarem el problema.